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Comprar una vivienda de segunda mano es una buena idea… hasta que nos encontramos con los temidos vicios ocultos!

En este artículo vamos a intentar aclarar qué es un vicio oculto, qué no es un vicio oculto y cómo podemos (tratar de) evitar que nos amarguen la vida al comprar una vivienda de segunda mano.

Vicios ocultos en vivienda.

Qué es un vicio oculto

Lo primero, veamos lo que dice en este caso el código civil en sus artículos 1484 y 1485:

«El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.»

«El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.»

Ahora viene lo más difícil, aclarar lo que es un vicio oculto y no caer en lo que normalmente creemos que es un vicio oculto!

Un vicio o defecto debe reunir varias condiciones para que tenga la calificación de oculto:

1. Obviamente, que esté oculto!

Dicho de otra forma, que no se vea… puede parecer una tontería pero cuando hablamos en serio de este tema, caemos en la cuenta de la importancia de visitar la vivienda que vamos a comprar con calma, prestando atención a los detalles. Por ejemplo, la apariencia de los muebles de la cocina es buena pero por dentro ha habido una fuga de agua y están destrozados, sucios, etc… esto no se considera un vicio oculto ya que el comprador puede abrir las puertas y ver el interior.

2. Disminuir el uso de la vivienda

Los vicios ocultos deben «disminuir el uso de la vivienda» o, como normalmente se dice, ser graves. Por ejemplo, una toma de luz mal conectada que se descubre al comenzar a vivir no se considera un vicio oculto. Sin embargo, una filtración de agua que afecta a la habitabilidad o a la salubridad sí se entiende como un vicio oculto.

3. Ser anterior a la compra

Los vicios ocultos deben ser anteriores a la compra: deben existir antes de la compra. Esto es básico y suele ser lo más problemático cuando nos enfrentamos a un conflicto legal, ya que la «carga de la prueba» (la obligación de probar los hechos) recae en el comprador, pudiendo resultar casi imposible demostrar que los vicios ocultos estaban presentes antes de comprar la vivienda.

Vicios ocultos en vivienda.

Qué no es un vicio oculto

Como veíamos antes en el texto legal, si un defecto es manifiesto o está a la vista no se puede considerar un vicio oculto, por lo que en este caso para saber si un defecto es un vicio oculto debemos hacernos una pregunta: ¿se podía descubrir al visitar la vivienda?

Esto último es importante ya que en los contratos de compra-venta de vivienda de segunda mano suele hablarse de «cuerpo cierto», expresión jurídica que indica que todo está a la vista y que el comprador acepta el bien tal como está.

Vicios ocultos en vivienda.

En resumen, nuestro consejo es tratar de descubrir todos los potenciales defectos antes de comprar la vivienda, para valorarlos y minimizar las reclamaciones por vicios ocultos. No se puede tener una garantía absoluta pero si sabemos mirar podemos minimizar el riesgo.

¿Cómo podemos evitar los vicios ocultos?

Como acabamos de decir, no siempre podemos evitar lidiar con los vicios ocultos, pero si no tenemos experiencia es recomendable visitar la vivienda con un profesional especializado en patología edificatoria.

Uno de los servicios que ofrecemos es el asesoramiento previo a la compra, importando el modelo de otros países donde inspeccionar nuestra futura vivienda de la mano de un arquitecto es lo más habitual. No obstante, aún así hay ciertos defectos que resulta imposible descubrir en una inspección visual.

La experiencia de muchos años nos permite detectar la mayoría de los potenciales problemas, pudiendo negociar con argumentos el precio de venta, o directamente descartar la compra si se sospechan problemas serios.

Vicios ocultos en vivienda.

Los vicios ocultos no siempre es posible detectarlos, pero tenemos herramientas para minimizar el problema y no tener que enfrentarnos a ellos!

Como siempre recordaros que estamos a vuestra disposición a través del formulario de contacto, el correo rt@rtarquitectura.com y en nuestras páginas de facebook, twitter e instagram, donde cada día enlazamos información sobre arquitectura y rehabilitación de edificios…

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