Rescatamos uno de los primeros artículos que escribimos en el blog para ponerlo al día con las lesiones tipo que suelen motivar un Informe de Evaluación del Edificio IEE desfavorable

Informe IEE desfavorable, las lesiones más habituales

Siempre decimos que la reparación más costosa es la que no se hace así que vamos a recorrer los apartados que contempla el capítulo de conservación del IEE para desgranar las lesiones más frecuentes en cada parte del edificio…

Estructura y cimentación

Las lesiones tipo en estos elementos que dan como resultado un informe IEE desfavorable suelen manifestarse en forma de grietas y fisuras, no siendo siempre posible detectar su origen en una inspección visual.

Informe IEE desfavorable.

Al tratarse de edificios con más de 50 años de antigüedad el asentamiento ya se ha producido, por lo que lo primero que tendremos que determinar es si las grietas están vivas o muertas.

Si se encuentran activas pueden estar produciéndose movimientos por lavado del terreno, por la construcción de una nueva edificación colindante, etc. En estos casos siempre recomendamos realizar un estudio en profundidad ya que puede existir riesgo estructural que afecte a la seguridad y suponer además un coste económico importante.

Fachadas

Las lesiones más frecuentes en las fachadas, tanto exteriores como interiores, suelen estar relacionadas con el envejecimiento de los materiales, el chapado de ladrillo y los cuerpos salientes que puedan existir, como cornisas o balcones.

Informe IEE desfavorable.

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Por un lado suelen producirse los mayores deterioros en las partes altas de las fachadas, más expuestas a las inclemencias meteorológicas, en forma de disgregación del enfoscado o desprendimiento de piezas de ladrillo, rotura y caída a la vía pública de albardillas de petos, elementos de cornisa, etc.

También hay que prestar especial atención a los balcones y las terrazas, especialmente cuando carecen de goterón (pieza que impide que el agua de lluvia resbale por la base de la bandeja), cuando se detectan filtraciones desde la cara superior o cuando existe un proceso de oxidación / corrosión en la base.

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Normalmente el desencadenante de todas estas lesiones es la exposición continuada al sol, a los cambios de temperatura y a la presencia de agua, pero la mayoría puede evitarse o atenuarse con algunas acciones sencillas como comprobar que la impermeabilización de los balcones y las terrazas no esté ocasionando filtraciones, inspeccionando anualmente las fachadas en busca de desprendimientos o zonas bufadas, etc.

Cubiertas y azoteas

El apartado de cubiertas y azoteas es, año tras año, el causante de un mayor número de inspecciones desfavorables, probablemente porque es la zona menos accesible de nuestro edificio.

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Las lesiones tienen que ver casi siempre con el agua, bien por problemas en la cubrición de teja (por el movimiento o rotura de las piezas), bien debido al deterioro de la impermeabilización en el caso de cubiertas planas por el envejecimiento del material.

Hay que destacar, además, que las filtraciones de agua suelen producirse en los llamados puntos singulares, como limatesas, limahoyas, chimeneas, sumideros, remates de petos, juntas, etc.

Con el paso del tiempo estas lesiones se manifiestan en forma de humedades en el bajo cubierta (las estructuras de madera son muy sensibles a la presencia de humedad, produciéndose pudrición en los elementos y pérdida de capacidad portante) o en las propias viviendas.

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El problema principal de los tejados suele venir por la dificultad de acceso, ya que a muchos hay que entrar por trampillas que impiden realizar un buen mantenimiento de forma razonable.

Sin embargo, otras cubiertas son perfectamente accesibles, pudiendo inspeccionarse al menos una vez al año, antes de la época de lluvias.

Nuestra recomendación es siempre que, en la medida de lo posible, una empresa especializada sea la que realice ese mantenimiento, prestando especial atención a los puntos singulares comentados anteriormente y al estado general de la cubrición, la impermeabilización y los canalones de recogida / evacuación de agua.

Redes de fontanería / saneamiento

El principal problema suele darse en la evacuación de aguas: por un lado la presencia de agua en las zonas húmedas (como cocinas o cuartos de baño) está detrás de muchos problemas en estructuras antiguas de madera, y por otro la disposición habitualmente enterrada de la pocería (colectores, arquetas y pozos) dificulta su inspección y mantenimiento, siendo en muchos casos imprescindible contar con una empresa especializada que disponga de cámara para determinar las lesiones.

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Nuestro consejo siempre es controlar la aparición de humedades en la parte baja de muros de sótano o planta baja y la presencia de malos olores. Ambos factores nos indicarán cuándo puede estar produciéndose una filtración desde la red de saneamiento.

Conviene recordar que una filtración en el saneamiento enterrado puede ocasionar con el tiempo graves problemas de descalce de la cimentación por lavado del terreno, por ejemplo, por lo que es recomendable efectuar revisiones periódicas.

El deber de conservar…

Una vez más recordamos en el blog que el deber de conservar el edificio recae sobre los propietarios, ya sean únicos o estén constituidos en comunidad.

Tras más de 300 inspecciones ITE / IEE e informes técnicos queremos recordar desde aquí la importancia de un mantenimiento periódico de los elementos clave del edificio. Este mantenimiento continuado al que hacemos referencia lo podéis ver con más detalle en este artículo de nuestro blog!

Como siempre recordaros que estamos a vuestra disposición a través del formulario de contacto, el correo rt@rtarquitectura.com y en nuestras páginas de facebook, twitter e instagram, donde cada día enlazamos información sobre el informe IEE, el mantenimiento y la rehabilitación de edificios… os esperamos!

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