Transformar un local en vivienda

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Transformar un local en vivienda.

Hoy en día es muy frecuente ver que locales en planta baja se transforman en viviendas pero… ¿qué trámites debemos realizar para conseguirlo? Con este artículo pretendemos aclarar todo lo relativo al procedimiento para transformar un local en vivienda!

Transformar un local en vivienda

En Madrid para transformar un local en vivienda debemos realizar tres trámites técnico / administrativos:

  • Licencia de obras para la adecuación de los espacios e instalaciones del local al nuevo uso de vivienda, mediante procedimiento de ordinario. Aunque la obra vaya a ser sencilla hay que solicitar este tipo de licencia por tratarse de una actuación encaminada a realizar un cambio de uso.
  • Una vez obtenida la licencia y realizada las obra, el siguiente paso es la declaración de alteración catastral, con la que dejamos constancia en catastro del cambio de uso realizado de local a vivienda.
  • Finalmente deberemos conseguir la licencia de primera ocupación. Para ello tenemos que presentar en el Ayuntamiento el certificado final de obra y la declaración de cambio de uso de catastro.

Condiciones de la nueva vivienda:

Lo primero que tenemos que valorar al transformar un local en vivienda son sus características, la superficie, la normativa zonal y lo que pretendemos hacer, ya que no todos los locales sirven! Os dejamos a continuación algunas características que deben cumplir las viviendas (al cambiar de uso se considera siempre vivienda nueva) según el el Plan General PGOUM:

Superficies y alturas:

  • Para que nuestro local se pueda trasformar en vivienda debe tener más de 38 m2 útiles.
  • Si la superficie útil se encuentra entre 25 y 37 metros cuadrados podemos hacer un estudio.
  • Si la superficie útil es inferior a 25 metros cuadrados el local no es apto para implantar uso residencial.
  • La altura libre debe ser de 2,50 metros en al menos el 75% de la superficie y 2,20 metros en el resto.
  • En función de la norma zonal, es preferible que no tenga más de 12 metros de fondo.
  • Además debe tener más de 3 metros de fachada y 2,70 m en el interior.
  • Finalmente es mejor no contar con entreplantas ya que en muchos casos no se admiten.

Programa y usos:

  • La vivienda debe disponer al menos de los siguientes elementos: estancia comedor, cocina, dormitorio y baño.
  • Para un estudio los usos se unifican, de manera que podemos tener una estancia general con la cocina, el estar comedor y el dormitorio, además de un baño independiente.

Instalaciones:

  • La cocina debe contar con campana extractora de humos con salida al exterior, cumpliendo la normativa de protección medioambiental vigente, aunque en algunos casos se aceptan campanas con filtro de carbono.
  • Las piezas habitables deben de contar con ventilación (8% de la superficie) y luz natural (12% de la superficie).
  • Los baños y aseos interiores deberán disponer de extracción forzada.

Para solicitar la licencia de obras:

Para solicitar la licencia de obras que nos permite transformar un local en vivienda el Ayuntamiento nos pedirá un proyecto técnico visado y el pago de las tasas e impuestos municipales, además del depósito de un aval en concepto de gestión de residuos.

Una vez presentada toda la documentación tendremos la respuesta del ayuntamiento en aproximadamente tres / cuatro meses.

A partir de ahí podremos realizar la obra y obtener, una vez concluida, el certificado final de obra, que nos permitirá realizar los dos últimos trámites: la alteración catastral y la licencia de primera ocupación (necesaria para tener suministro de agua, electricidad, etc).

Como siempre recordaros que estamos a vuestra disposición a través del formulario de contacto, el correo rt@rtarquitectura.com y en nuestras páginas de facebook, twitter y google, donde cada día enlazamos información sobre rehabilitación y reforma de edificios y viviendas… os esperamos!

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2018-08-31T10:20:59+00:0011 diciembre 2014|Cambio de uso, Licencias, Reforma|42 Comments

42 Comments

  1. Verónica 16/10/2017 en 23:02 - Responder

    Gracias por el post y las explicaciones. Querría consultar que gastos conllevaría un proyecto para pasar de local a vivienda. Gracias de antemano.

    • Javier Rojo 17/10/2017 en 09:34 - Responder

      Buenos días. Por nuestra depende mucho del tipo de local, sus dimensiones y características, ya que algunos son relativamente sencillos y otros muy complejos. Aunque sea una horquilla amplia solemos cobrar entre 1800 y 2800 euros por tramitar la licencia y realizar el proyecto técnico visado. Por otra parte están los gastos de tasas e impuestos, que son en general los siguientes: la tasa por prestación de servicios urbanísticos, la tasa por sacas o contenedores en vía pública, el aval de gestión de residuos, la tasa de la licencia de primera ocupación y el impuesto de obras ICIO (que supone el 4% del presupuesto de ejecución material de la obra)… un saludo!

      • Juan Fernández 04/03/2018 en 08:44 - Responder

        Hola Javier, no es necesario contar con el permiso de los vecinos aunque en los estatutos de la comunidad no lo prohíban?

        • Javier Rojo 05/03/2018 en 10:26 - Responder

          Buenos días. No siempre, se suele pedir cuando se altera la fachada (lo cual es muy habitual) tanto por materiales como por huecos de puertas o ventanas. Un saludo.

  2. Francisco Romero 02/04/2018 en 18:32 - Responder

    Un artículo muy interesante Javier, la opción de convertir un local en vivienda es genial.

  3. Carlos A. Sanz 16/04/2018 en 16:51 - Responder

    Buenas tardes Javier. Vosotros asesoráis en la búsqueda de un local potencialmente convertible en vivienda? En caso afirmativo, cuánto es el costo de ese servicio? Gracias, un saludo.

    • Javier Rojo 19/04/2018 en 09:24 - Responder

      Buenos días. Efectivamente ofrecemos asesoramiento, normalmente enfocado a estudiar la viabilidad del cambio de uso. Si te parece puedes enviarnos un correo a través de nuestro formulario de contacto y contarnos exactamente lo que necesitas: confirmar si un local puede ser convertido en vivienda, buscar locales en una zona concreta, etc… un saludo!

  4. Elvira Escudero Sánchez 21/05/2018 en 19:25 - Responder

    Tengo un local para convertir en vivienda.

    • Javier Rojo 23/05/2018 en 08:52 - Responder

      Buenos días. Si necesitas que te ayudemos con la licencia de cambio de uso puedes enviarnos la dirección del local mediante nuestro formulario de contacto y te daremos presupuesto para realizar el trámite completo. Un saludo!

  5. Belen Santurde 24/05/2018 en 09:14 - Responder

    Buenos días Javier, me gustaría transformar mi local en vivienda y quería saber aunque ya leí sus comentarios, quería ceñirme más a lo que yo necesito, además tengo un poquito de prisa por hacerlo. Muchas gracias un saludo. Le dejo mi correo para que se ponga en contacto conmigo.

    • Javier Rojo 24/05/2018 en 09:22 - Responder

      Buenos días. Acabamos de contactar por correo electrónico, un saludo!

  6. Jesus Martin 13/06/2018 en 18:54 - Responder

    Buenas tardes, si tienes un local amplio de 110 m2, podrían realizarse 3 estudios si tienes 9 metros de fachada? Por cierto un gran post.

    • Javier Rojo 18/06/2018 en 11:27 - Responder

      Buenos días. La respuesta a tu pregunta es que… depende! Una vivienda debe tener al menos 25 m2 y 3 metros de fachada, pero existen otras condiciones que se deben cumplir: tamaño de ventanas, ventilación, etc. Si está en Madrid podemos hacer un estudio de viabilidad, que hacemos siempre antes de empezar un cambio de uso, en este caso para comprobar si se podrían hacer 3 estudios. Un saludo.

  7. Teresa 13/06/2018 en 21:30 - Responder

    Hola, hay un suelo urbanizable que lo venden supuestamente solo para local o garaje. No hay nada construido. Podría cambiarlo a vivienda si no hay nada construido?

    • Javier Rojo 18/06/2018 en 11:29 - Responder

      Buenos días. Sin saber nada más no podemos ayudarte, depende de si el uso es compatible, del plan general, etc… estas cuestiones urbanísticas es mejor consultarlas directamente en el ayuntamiento. Un saludo!

  8. Lourdes 29/06/2018 en 09:33 - Responder

    Gracias por el post. El local esta un poco mas bajo que el suelo con la calle, se podría suplementar para subir a nivel de la calle, lo admitirían…?

    • Javier Rojo 03/07/2018 en 09:34 - Responder

      Buenos días. En principio, siempre y cuando haya altura suficiente, se puede aumentar la cota del local. Si no recuerdo mal es a partir de 50 cm cuando lo consideran semisótano. En cualquier caso deberías consultarlo en la junta municipal del distrito por si acaso. Un saludo!

  9. María 18/07/2018 en 13:22 - Responder

    Buenos días Javier. Un familiar quiere transformar un local en vivienda. Son necesarias para ventilación las aberturas de admisión en las carpinterías del salón y dormitorios? Y la extracción de cocina y baños, ¿puede sacarse al patio de la comunidad?

    • Javier Rojo 18/07/2018 en 13:30 - Responder

      Buenos días. Más que aberturas de admisión lo que hay es que cumplir el CTE y la normativa municipal, que en Madrid establece un 8% de superficie de ventilación sobre la superficie total habitable. La extracción de cocinas depende, pero en general somos partidarios de colocar campanas de carbono, sin extracción, de cara a minimizar los problemas con la licencia. Por último, con respecto a la extracción de los baños, hay que cumplir el artículo 32 de la Ordenanza de Protección del Medio Ambiente Urbano, normalmente para caudales inferiores a 0,2 m3/s. Un saludo!

  10. María 18/07/2018 en 13:38 - Responder

    Sí, el PGOUM marca el 8% para ventilación y 12% para iluminación. Pero el CTE DB HS exige unos caudales mínimos de ventilación en su tabla 2.1. Y después de esta tabla, en el apartado 3.1.1. se habla de que las viviendas deben disponer un sistema general de ventilación en el que el aire debe circular de los locales secos a los húmedos, para lo que salones y dormitorios necesitan aberturas de admisión y los baños y cocina aberturas de extracción. Por eso me entra la duda de si al transformar un local en vivienda, también hay que cumplir esto. Gracias por tu tiempo. Un saludo.

    • Javier Rojo 18/07/2018 en 13:44 - Responder

      Normalmente con la holgura inferior de las puertas es suficiente para garantizar la ventilación de locales secos a húmedos. Hasta ahora en las visitas de primera ocupación no nos lo han pedido, pero con la administración la verdad es que nunca de sabe! Un saludo.

  11. María 18/07/2018 en 14:09 - Responder

    ¡Genial! Gracias por tu ayuda.

  12. Jorge 12/08/2018 en 13:55 - Responder

    Buenos días. Está buenísimo el sitio. Quería haceros una consulta. Las disposiciones exigen una iluminación y ventilación natural del 12% y 8% de la superficie de cada dormitorio. Si coloco ventanas correderas que cumplen con lo primero (al abrirse por mitades) cumpliría la iluminación pero no la ventilación. Como se debe interpretar esto?

    • Javier Rojo 13/08/2018 en 09:44 - Responder

      Buenos días. Efectivamente las ventanas correderas computan al 50% en superficie de ventilación. Por eso, salvo que se vaya muy holgado con la superficie de los huecos, rara vez de colocan ventanas correderas al hacer un cambio de uso de local a vivienda. A veces se pueden combinar, en función de las necesidades, pero en cualquier caso si la superficie de hoja de una ventana es de, pongamos, 1 m2, si es corredera computa 0,5 m2 a efectos de ventilación. Un saludo.

  13. Antonio 06/09/2018 en 15:02 - Responder

    Buenos días. Querría comprar un almacén (según Catastro) situado en patio interior de comunidad para convertirlo en 3 – 4 trasteros individuales con acceso y puerta individual desde el patio (actualmente tiene una puerta). Necesitamos permiso de la comunidad de vecinos? Tendríamos que que hacer un proyecto – arquitecto, visarlo y pasarlo por el Ayuntamiento antes de ejecutar la división – adecuación? Que requerimiento habría para escriturar estos trasteros individuales, pasarlos por el Registro de la Propiedad y Catastro? Habría que recalcular los coeficientes de todas las unidades inmobiliarias de la comunidad? Muchas preguntas, gracias.

    • Javier Rojo 11/09/2018 en 17:19 - Responder

      Buenas tardes. Lo primero es ver si el cambio de uso es posible, si se trata de un uso compatible, consultar el proyecto original o la última licencia disponible… y en cualquier caso será necesario proyecto ya que habrá que cumplir la normativa actual. Y claro, al final habría que rehacer la división horizontal. Efectivamente son muchas preguntas ya que es un tema complejo, lo mejor es empezar consultando en información urbanística para que os aclaren el tipo de procedimiento (licencia) y los requisitos. Un saludo!

  14. David 18/09/2018 en 13:43 - Responder

    Buenos días, en Madrid capital, ¿se puede convertir cualquier local comercial a vivienda o hay limitaciones por zonas? Si las hubiera, ¿en qué zonas sí se puede convertir? Muchas gracias.

    • Javier Rojo 18/09/2018 en 17:03 - Responder

      Buenas tardes. La respuesta corta es no, de hecho existen muchas limitaciones a la hora de convertir un local en vivienda. Estas limitaciones pueden ser por “zonas” o mejor dicho por normas zonales, por cuestiones urbanísticas (como un “fuera de ordenación”) o por cuestiones técnicas, ya que la vivienda se considera nueva y por tanto ha de cumplir lo establecido en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid además de la parte correspondiente del CTE. Por ejemplo se exige una superficie mínima, una ventilación mínima, iluminación natural, altura, longitud de fachada… es necesario comprobar muchas cosas si queremos terminar teniendo una vivienda con licencia de primera ocupación. Un saludo!

  15. Maria 30/09/2018 en 02:01 - Responder

    Hola Javier, he visto un piso en venta que me interesa, las obras están hechas pero la inmobiliaria me dice que no se puede habitar. Cuales serian los pasos a seguir?

    • Javier Rojo 08/10/2018 en 11:25 - Responder

      Buenos días. Si por piso te refieres a un local ya reformado como vivienda, los pasos serían obtener la licencia de primera ocupación (para lo cual las obras deben haberse hecho con licencia y certificado final de obra o legalizarse) y la declaración de alteración catastral. Un saludo!

  16. Lluis 04/11/2018 en 16:42 - Responder

    Buenas tardes. Quiero comprar una casa de dos plantas en un pueblo de Orense y en la nota catastral dice que la planta superior bajo cubierta es almacén. Puedo pedir permiso para hacer un baño y enladrillar el suelo o tengo que hacer el cambio de uso de almacén a vivienda antes? Gracias y un saludo.

    • Javier Rojo 05/11/2018 en 08:21 - Responder

      Buenos días. Desconocemos la normativa de Orense… lo mejor es que hagas la consulta directamente en el Ayuntamiento, seguramente haya como en Madrid algún servicio de información urbanística. Aquí para hacer un cuarto de baño, que implica levantar tabiquería, siempre es necesaria licencia. Un saludo.

  17. Guillermo 06/11/2018 en 23:38 - Responder

    Hola, estaba planteando comprar un local para cambio a vivienda, he visto uno que me gusta pero la superficie útil es de 23 m2. Mi duda es si, al ser bastante alto, si se hace un altillo para la habitación esa superficie puede contar para conseguir llegar a los metros mínimos. Gracias.

    • Javier Rojo 07/11/2018 en 17:28 - Responder

      Buenas tardes. Los altillos / entreplantas no se permiten en general en la mayoría de normas zonales, además de implicar un aumento de la edificabilidad (lo cual puede no ser posible si ya está agotada). Suponiendo que ambas dos cuestiones (norma zonal y edificabilidad) fuesen favorables, el local debería tener más de 5 metros de altura libre. Por la experiencia que tenemos con locales pequeños (de entre 25 y 30 m2) nuestro consejo es que busques algo un poco más grande; tanto el cumplimiento de la normativa urbanística como sobre todo la propia distribución de la vivienda suelen ser mucho más razonables. Una superficie que funciona bien ronda los 35 – 40 metros cuadrados. Un saludo!

  18. Elena Carrasco 12/11/2018 en 13:11 - Responder

    Hola, quisiera saber si para convertir un local en estudio (27 metros) también necesito los tres metros de fachada.

    • Javier Rojo 12/11/2018 en 19:42 - Responder

      Buenas tardes. Los 3 metros de fachada son una condición de vivienda mínima por lo que siempre se debe cumplir, independientemente de la superficie de la vivienda o de si se considera estudio. Un saludo!

  19. Pedro 26/11/2018 en 13:12 - Responder

    Buenos días, estoy en contacto con una inmobiliaria para comprar un local y convertirlo en vivienda pero tengo una duda. Según me dicen, el local está en planta baja pues la entrada se hace desde la calle trasera y queda a pie de calle pero si lo miras desde la calle principal (la cual está más alta) hay un parte del local que queda más baja de la acera ¿esto me podría crear problemas para hacer el cambio? Por otro lado un familiar me comentó que me podían exigir tener una plaza de aparcamiento cerca ¿eso es cierto?

    • Javier Rojo 26/11/2018 en 16:35 - Responder

      Buenas tardes. Que el local se considere planta baja, semisótano o incluso sótano no depende de que se acceda al mismo a nivel de calle, si no de la licencia original del edificio, de cómo se consideró la planta. Hay que tener mucho cuidado con este tema ya que la normativa actual no admite una vivienda en planta inferior a la baja. Lo suyo sería realizar una consulta de viabilidad y pedir los antecedentes del edificio si se tiene la más mínima sospecha. Con respecto al tema de la plaza de aparcamiento, hasta ahora sólo las piden cuando se segrega un local en dos viviendas, por ejemplo. Para una única vivienda nunca nos han pedido vincular una plaza de aparcamiento. Un saludo!

  20. Ricardo 27/11/2018 en 14:01 - Responder

    Hola, tengo una oficina interior de 35 m2 y 2,7 m de altura en un edificio residencial del barrio de Retiro en Madrid. Consta a nivel registral como finca destinada a uso de oficina, y como semisótano, pero realmente no es así puesto que las 2 ventanas de las 2 estancias con las que cuenta dan a un patio interior al que se accede desde ese mismo nivel. Es decir, si ampliáramos una de esas ventanas hasta el suelo podríamos salir a dicho patio. ¿Crees que sería posible solicitar un cambio de uso a vivienda? Gracias por anticipado y saludos.

    • Javier Rojo 28/11/2018 en 19:54 - Responder

      Buenas tardes. Actualmente no se permiten viviendas (no se dan licencias de cambio de uso) en planta inferior a la baja, y que una planta sea “baja” o “semisótano” lo determina normalmente la licencia de construcción original del edificio. Por tanto en tu caso lo primero que haríamos sería una consulta urbanística y, si no se tiene acceso al expediente digitalizado, pedir los antecedentes (vista previa en el archivo de villa). En base a la información obtenida se podría plantear el cambio de uso o no. Un saludo!

  21. María 12/12/2018 en 16:01 - Responder

    Buenas tardes, tengo un local con uso oficina en una primera planta del distrito de Arganzuela. Según nota simple, su superficie útil aproximada es de 35 m2. El local tiene una sola ventana, pero ésta es muy grande. En primer lugar, en ese distrito están autorizando el cambio? Cuánto podría dilatarse la respuesta por parte del Ayuntamiento? En segundo lugar, podría convertirlo en vivienda? O tendría que ser inevitablemente un estudio? En qué me afectaría que fuera una vivienda o un estudio? Gracias, un saludo.

    • Javier Rojo 13/12/2018 en 11:52 - Responder

      Buenos días. Intentamos responder en la medida de lo posible ya que son muchas preguntas… el cambio de uso se autoriza en todos los distritos siempre que el proyecto cumpla la normativa. La idea fundamental es que al cambiar el uso estamos haciendo una vivienda nueva, que no existe, y que debe por tanto cumplir la misma normativa que cualquier otra vivienda actual. Por otra parte un “estudio” arranca en 25 m2 (por debajo de esa superficie se considera infravivienda) y llega hasta 38 m2. La “vivienda” mínima se considera a partir de 38 m2 (artículo 7.3.4 del PGOUM). Hablas también de plazos… es un tema delicado, el oficial para un procedimiento ordinario como el cambio de uso son 4 meses desde que se presenta la documentación completa (ahí está el matiz) pero el plazo real ronda los 6 meses, dependiendo mucho de cada junta municipal. En cualquier caso al tratarse de una oficina en planta primera nuestro consejo es que antes hacer el proyecto realices un pequeño estudio de viabilidad mediante consulta urbanística. Si necesitas ayuda puedes contactarnos a través del formulario! Un saludo.

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