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Mantenimiento del edificio, consejos básicos

//Mantenimiento del edificio, consejos básicos

Mantenimiento del edificio, consejos básicos.

Desde nuestra experiencia como arquitectos hemos constatado que uno de los peores problemas que puede sufrir un edificio (y a la larga el bolsillo de los vecinos) no son las grietas o las humedades, es la falta de mantenimiento. Cuando haces inspecciones técnicas te das cuentas que la reparación más costosa es la que no se hace, porque lo que empieza siendo una pequeña filtración o un material disgregado termina con la cubierta arruinada o un desprendimiento. Así que hemos pensado escribir una serie de artículos para por un lado intentar conciencia del deber de conservar y por otro facilitar algunas herramientas o claves que nos permitan hacer un mantenimiento del edificio rápido, económico y eficaz…

El deber de conservar

Bajo este título se determina en muchas ordenanzas la obligación que tienen los propietarios de los edificios (sean únicos o comunidades de propietarios) de mantenerlos en buen estado de conservación, de tal forma que se garantice su seguridad tanto para ellos mismos como para el resto de personas. La falta de mantenimiento, como todos sabemos, puede acabar en un accidente, un derrumbe, una situación de insalubridad, etc…

Mantenimiento del edificio.

La realidad que hemos observado es que salvo raras excepciones no existe una conciencia de mantener lo que es nuestro. Y menos aún si en el “nuestro” se incluye el “de todos”, como en las comunidades de propietarios… porque es sabido que lo que es de todos no es de nadie.

Mantenimiento del edificio, algunos consejos básicos…

Para conservar en buen estado nuestro edificio es imprescindible hacer un mantenimiento adecuado y continuado, prestando especial atención a los siguientes puntos. De esta forma se puede ahorrar mucho dinero al evitar grandes intervenciones a la hora de pasar la ITE, por ejemplo.

Cimentación y estructura
  • Es la base del edificio, así que habrá que vigilar la aparición de fisuras o grietas en paredes y techos.
  • Además hay que tener cuidado, sobre todo en edificio antiguos, de no sobrecargar los forjados (cajas fuertes, librerías, etc).
Conservar la fachada
  • Las fachadas protegen el edificio y son, junto con la cubierta, las más expuestas a la intemperie.
  • Habrá que vigilar por tanto su estado de conservación: materiales, acabados, pinturas…
Cuidar la cubierta
  • La cubierta, como ya hemos dicho, es el elemento más expuesto a la intemperie… y además muchas veces es difícil acceder a ella.
Vigilar las humedades
  • Pueden ser básicamente por filtración, capilaridad o condensación.
  • Pero en cualquier caso cuanto antes se solucionen mejor, porque evitaremos males mayores.
Si la estructura es de madera…
  • Si nuestro edificio es antiguo probablemente tendrá estructura de madera.
  • Habrá que tener especial cuidado entonces con las fugas de agua en baños y cocinas, ya que la humedad excesiva pudre la madera.
Elementos metálicos
  • La humedad produce oxidación y corrosión, así que prestaremos atención sobre todo a los elementos metálicos expuestos a la intemperie.
Desagües y sumideros
  • Un mantenimiento periódico evitará atascos, humedades y malos olores.
Aislamiento y ventilación
  • No son incompatibles!
  • Un buen aislamiento evita pérdidas de calefacción y de refrigeración, ahorrándonos dinero.
  • A su vez, una correcta ventilación evita la aparición de humedades de condensación.
Cuidar los espacios comunitarios
  • Los espacios comunitarios nos pertenecen a todos.
  • Así que cuidarlos nos evitará gastos… a todos!
Tener al día el libro del edificio
  • El libro del edificio recoge muchos documentos sobre el edificio, en especial las normas de uso, conservación y mantenimiento.
  • Cumplir con el mantenimiento indicado es garantía de buena conservación.
Suscribir contratos de mantenimiento y seguros
  • No podemos olvidarnos del seguro, el ascensor y los extintores.
  • Pero tampoco del propio edificio; contratar un servicio anual de inspección puede ahorrarnos mucho dinero!
Evitar las obras ilegales
  • Tanto en las zonas comunes como en el interior de las viviendas.
  • Mucho cuidado si se tocan elementos estructurales como muros de carga para abrir vanos, por ejemplo.
Contar siempre con profesionales
  • Un arquitecto o un aparejador son los profesionales adecuados para vigilar la salud de nuestro edificio.

Como siempre recordaros que estamos a vuestra disposición a través del formulario de contacto, el correo rt@rtarquitectura.com y en nuestras páginas de facebook, twitter y google, donde cada día enlazamos información sobre la ITE, el mantenimiento y la rehabilitación de edificios… os esperamos!

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2017-12-28T11:51:59+00:00 6 junio 2012|Mantenimiento|11 Comments

11 Comments

  1. Carlos 08/06/2012 at 09:26 - Reply

    Muy buenos consejos, a mi entender es en mantenimiento donde mayor información se debe aportar, un edificio que a lo largo del tiempo ha sido mantenido evitará a futuro males mayores y desde luego muy costosos.

    • Javier 12/06/2012 at 08:29 - Reply

      No podemos estar más de acuerdo, sobre todo en lo que se refiere al mantenimiento de las partes “no visibles” de un edificio. Por ejemplo la cubierta, que no siempre es plana y transitable, o la instalación de saneamiento (pocería). La falta de revisiones anuales y pequeñas operaciones de mantenimiento se convierten en pocos años en obras de elevado coste que las comunidades pequeñas no pueden asumir, por lo que empieza un círculo vicioso que al final acaba con el edificio muy deteriorado o con el bolsillo de sus propietarios vacío.

      Por eso hay que intentar concienciar de la importancia de las inspecciones anuales y las ventajas económicas que tienen…

      Saludos!

  2. Eddy Castillo 11/06/2012 at 23:10 - Reply

    Si se daña el aire acondicionado de un edificio, se deben o no se deben abrir las ventanas para refrescar el ambiente? Agradeceré sus comentarios. Saludos.

    • Javier 12/06/2012 at 08:54 - Reply

      Pues… depende! Por un lado hay que ventilar siempre, aunque no funcione el aire acondicionado, para evitar la aparición de condensaciones. Y por otro lado lo recomendable si falla el aire acondicionado es conseguir corriente de aire mediante ventilación cruzada, pero siempre que la temperatura exterior sea inferior a la interior, claro. En las horas centrales del día lo mejor es disponer de algún elemento de protección (como un toldo) y evitar el aire caliente.

      Saludos!

  3. Roldan 11/02/2014 at 06:29 - Reply

    Mi enhorabuena por un gran post. Un saludo.

    • Javier 11/02/2014 at 10:28 - Reply

      Muchas gracias, la verdad es que nos está sorprendiendo la buena acogida del artículo, con más de 19.000 lecturas! Desde RT arquitectura os damos las gracias a todos y os invitamos a seguir tomando conciencia de la importancia que tiene el mantenimiento de vuestro edificio!

  4. Mantenimiento Edificios 04/05/2015 at 14:33 - Reply

    Muy buenos consejos. Es muy importante la conservación de los edificios para evitar males mayores. En muchas ocasiones se dejan pasar pequeños problemas para no gastar dinero y eso hace que en el futuro haya que pagar más dinero y posiblemente el daño sea mucho mayor.

  5. Francisco 25/05/2015 at 11:40 - Reply

    Me han servido de mucha ayuda. Es importante la conservación de los edificios para en un futuro ahorrarnos mucho dinerito. Muy buenos consejos para evitar daños mayores.

  6. Juan 16/07/2015 at 20:48 - Reply

    Mi duda, una vez inspeccionado el edificio y anexos, levantado informe por el técnico correspondiente (arquitecto) se han de acometer las obras antes de la ITE oficial? Me pregunto esto por que puede darse que los criterios del técnico contratado y lo requerido por la inspeccion oficial no sean coincidentes. Por tanto, como en la ITV, ¿se inspecciona oficialmente, se reparan las anomalías y se hace la inspección definitiva o se repara a tenor del informe del técnico contratado y después hacen la inspección oficial? Gracias.

    • Javier 17/07/2015 at 09:55 - Reply

      Buenos días. Efectivamente puede darse una diferencia de criterio. Lo normal es, en Madrid, que el técnico municipal gire visita tras presentarse la ITE en el Ayuntamiento y una vez recibida la orden de ejecución (que equivale a la licencia de obras y especifica las actuaciones requeridas) se realicen las obras. Un saludo.

  7. Carlos 15/03/2017 at 20:20 - Reply

    Excelente artículo, es muy importante para los edificios mantenerlos correctamente y debemos exigir a la empresas de administración de fincas un mantenimiento correcto.

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