Seguimos con los artículos que comenzamos el mes pasado, donde dimos algunos consejos básicos para el mantenimiento de los edificios. Vamos a ver las lesiones tipo que suelen motivar una inspección ITE desfavorable…
Inspección ITE desfavorable, las lesiones más típicas
Como decimos siempre la reparación más costosa es la que no se hace así que vamos a recorrer los distintos apartados que contempla la ITE para desgranar cuales son las lesiones típicas en cada parte del edificio…
Estructura y cimentación
Las lesiones tipo en estos elementos que motivan una inspección ITE desfavorable suelen manifestarse en forma de grietas y fisuras, no siendo siempre posible detectar su origen en una inspección visual.
Al tratarse de edificios antiguos el asentamiento ya se ha producido, por lo que lo primero a determinar será si las grietas están vivas o muertas. En caso de que se encuentren activas pueden estar produciéndose movimientos por lavado del terreno, puede haber presencia de humedad en las estructuras de madera o haberse construido una nueva edificación colindante, por ejemplo. En el caso de detectarse lesiones en la estructura o la cimentación siempre recomendamos realizar un estudio en profundidad del problema, ya que puede existir riesgo estructural que afecte a la seguridad y suponer además un coste económico importante.
Fachadas
Las lesiones tipo en las fachadas, tanto exteriores como interiores, suelen estar relacionadas con el material empleado y los cuerpos salientes que puedan existir, tales como cornisas o balcones.
Por un lado suelen producirse los mayores deterioros en las partes altas de las fachadas, más expuestas a las inclemencias meteorológicas, en forma de exfoliación de los ladrillos cara vista (que a la larga conlleva pequeños desprendimientos), o bien en forma de rotura y caída a la vía pública de albardillas de coronación de petos o elementos de cornisa. A su vez hay que prestar una especial atención a balcones y terrazas, especialmente cuando carecen de goterón (pieza que impide que el agua de lluvia resbale por la base de la bandeja, deteriorando primero los revestimientos y posteriormente su estructura) o cuando se detectan filtraciones desde la cara superior.
Normalmente el desencadenante de todas estas lesiones es la exposición continuada a las inclemencias meteorológicas (sol, cambios de temperatura y presencia de agua), pero pueden ser evitadas en gran medida impidiendo que el agua resbale libremente por la fachada, comprobando que la impermeabilización de balcones y terrazas no haya perdido sus propiedades, instalando goterones en la base de las bandejas y, en general, comprobando anualmente antes de la época de lluvias el buen estado de materiales y elementos.
Cubiertas y azoteas
Este es, según los datos del informe anual correspondiente al año 2011 del Observatorio ITE (elaborado a nivel nacional por el Instituto de la Construcción de Castilla y León), el apartado causante de inspección ITE desfavorable que aglutina un mayor número de incidencias.
Las lesiones tienen que ver casi siempre con la presencia de agua, bien debido a problemas en la cubrición de teja (por el movimiento o rotura de las piezas), bien debido al deterioro de la impermeabilización en el caso de cubiertas planas por envejecimiento de los materiales ante su exposición al sol. Cabe destacar, además, que las filtraciones de agua suelen producirse en los llamados puntos singulares, tales como limatesas, limahoyas, chimeneas, sumideros, remates de petos, juntas, etc. Con el paso del tiempo estas lesiones se manifiestan en forma de humedades en el bajo cubierta (las estructuras de madera son muy sensibles a la presencia de humedad, produciéndose pudrición en los elementos y pérdida de capacidad portante) o en las viviendas.
El problema habitual en cubiertas y azoteas suele ser la dificultad implícita que tienen a la hora de realizar un mantenimiento continuado, debido principalmente a la dificultad de acceso, a la inclinación y al acabado no protegido de algunas cubiertas. De ahí que nuestra recomendación se encamine a que, en la medida de lo posible, una empresa especializada sea la que realice ese mantenimiento, prestando especial atención a los puntos singulares comentados anteriormente y al estado general de la cubrición, impermeabilización y canalones de recogida y evacuación de agua.
Redes generales de fontanería y saneamiento
El principal problema aquí suele darse, más que en el suministro, en la evacuación de aguas. Por un lado la presencia de agua en las zonas húmedas (cocinas y cuartos de baño) está detrás de muchos problemas en estructuras de madera, y por otro la disposición habitualmente enterrada de parte de la red (colectores, arquetas y pozos) dificulta su inspección y mantenimiento, siendo en muchos casos imprescindible la presencia de un pocero que disponga de cámara para determinar la ubicación de las lesiones.
Nuestro consejo es controlar la aparición de humedades en la parte baja de muros de sótano o planta baja, así como la presencia de malos olores, que nos indicarán cuándo puede estar produciéndose una filtración. En cualquier caso hay que recordar que una filtración en el saneamiento enterrado puede derivar con el tiempo en graves problemas de descalce de la cimentación por lavado del terreno, por lo que se hace muy recomendable contar con un servicio anual de revisión y mantenimiento.
Elementos de accesibilidad existentes
Aquí nos limitaremos a recomendar mantener en vigor un contrato de mantenimiento para los ascensores y comprobar cada cierto tiempo el buen estado del peldañeado de las escaleras, así como el del solado de las rampas y las fijaciones de barandillas y pasamanos.
El deber de conservar…
En RT arquitectura apostamos por el deber de conservación que recogen muchas de las normativas municipales actualmente en vigor, y queremos recordar desde aquí la importancia y las ventajas de efectuar un mantenimiento continuado de los elementos clave del edificio. Este mantenimiento continuado al que hacemos referencia suele ser uno de los caballos de batalla de las comunidades de propietarios debido a su coste, pero no se tiene en cuenta que la falta del mismo ocasiona, siempre, reparaciones mucho más costosas a la hora de pasar la ITE.
Como siempre recordaros que estamos a vuestra disposición a través del formulario de contacto, el correo rt@rtarquitectura.com y en nuestras páginas de facebook, twitter e instagram, donde cada día enlazamos información sobre la ITE, el mantenimiento y la rehabilitación de edificios… os esperamos!
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