La Inspección Técnica de Edificios tiene, desde la entrada en vigor del Real Decreto 8/2011, carácter obligatorio en toda España. La legislación puede ser, no obstante, local o autonómica. En el siguiente artículo vamos a mostrar el marco normativo: qué es y cuándo hay que pasarla…
La Inspección Técnica de Edificios, que inició su andadura como un instrumento de control por parte de la administración hace ya algunos años, es noticia en los últimos tiempos por su lenta pero imparable implantación a nivel nacional. Cada mes, desde la entrada en vigor del Real Decreto 8/2011 de Fomento de la Actividad Empresarial e Impulso de la Rehabilitación, la ITE (o Inspección Técnica de Construcciones en algunas regiones) es adoptada en varios municipios, creando cierta polémica debido a su carácter obligatorio.
Real Decreto 8/2011, el marco legal de la Inspección Técnica de Edificios
Dos son los artículos del Real Decreto 8/2011 que afectan a la ITE. Así, el artículo 21 (obligatoriedad de la Inspección Técnica de Edificios) establece que:
1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:
a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.
2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.
3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
A su vez, el artículo 22 (efectos de la inspección) establece que:
Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto.
La ITE tiene, como se desprende de los artículos anteriores, un marco normativo autonómico y local, habiendo multitud de municipios con legislación propia. Dicha legislación puede modificar la edad inicial a la que los edificios han de pasar su primera ITE, la periodicidad de la misma e incluso los apartados que contempla la inspección siempre y cuando se respeten los mínimos establecidos.
| Tabla comparativa de las principales ciudades con legislación propia de ITE | |||
|---|---|---|---|
| Ciudad | Antigüedad primera ITE | Periodicidad | Legislación desde |
| Ávila | 40 años | 10 años | 2011 |
| Córdoba | 50 años | 10 años | 2009 |
| Cuenca | 50 años | 5 años | 2010 |
| Granada | 50 años | 10 años | 2003 |
| León | 40 años | 10 años | 2008 |
| Lugo | 30 años | 10 años | 2003 |
| Madrid | 30 años | 10 años | 1999 |
| Orense | 30 años | 10 años | 2011 |
| Palma | 25 años | 10 años | 2008 |
| Salamanca | 40 años | 10 años | 2011 |
| Segovia | 40 años | 10 años | 2011 |
| Sevilla | 20 años | 10 años | 2000 |
| Toledo | 50 años | 5 años | 2000 |
| Valladolid | 40 años | 10 años | 2010 |
| Zaragoza | 50 años | 10 años | 2002 |
Madrid, un ejemplo práctico
La ciudad de Madrid fue de las primeras en adoptar, hace ya más de una década, la Inspección Técnica de Edificios. Desde entonces todas las construcciones con más de 30 años de antigüedad han ido pasado la ITE, para ser posteriormente revisadas cada 10 años.
Los apartados revisados por la ITE en Madrid son los siguientes:
- Estado de la estructura y cimentación.
- Estado de fachadas interiores, exteriores, medianerías y otros elementos, en especial los que pudieran suponer un peligro para las personas, tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales, entre otros.
- Estado de conservación de cubiertas y azoteas.
- Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.
- Estado de los elementos de accesibilidad existentes en el edificio.
La ITE consiste en una inspección técnica de la totalidad de la finca, normalmente visual (aunque en ocasiones puede ser necesaria la realización de catas o el uso de instrumental específico), que da como resultado un dictamen favorable o desfavorable en base al estado de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato de los apartados anteriores.
En el caso particular de Madrid, con la entrada en vigor de la nueva Ordenanza Municipal ANM 2011 de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, se ha añadido además un apartado que, mediante una ficha, recoge datos sobre el comportamiento energético del edificio. Sin embargo el resultado de esta ficha en ningún caso afecta, por el momento, al dictamen favorable o desfavorable de la ITE ni obliga a los propietarios a tomar ninguna medida específica.
Intentaremos ir colgando las normativas de las distintas ciudades y municipios para todos aquellos que nos leéis desde fuera de Madrid, donde trabajamos.
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Cambios en el contenido
— Julio 2012: publicamos el listado de los municipios de más de 25.000 habitantes obligados a pasar la ITE…
— Octubre 2014: el Real Decreto RD 8/2011 ha sido derogado por la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. En esta ley se da forma al Informe de Evaluación de Edificios IEE, cuyo contenido supera y sustituye al de la ITE.
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