Es habitual que cuando pensamos en una reforma o acondicionamiento puntual nos perdamos en distribuciones, espacios y materiales… olvidando los mínimos que establece la normativa para que la vivienda sea efectivamente vivienda!
Tras la serie de artículos que publicamos sobre el proceso de transformar un local comercial en vivienda vamos a resumir en pocas líneas las características que debe tener una vivienda en Madrid.
Condiciones mínimas de vivienda en Madrid
Las condiciones mínimas de vivienda se definen en la normativa municipal (Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid PGOUM) y la estatal (Código Técnico de la Edificación CTE).
La vivienda debe ser exterior
La vivienda debe disponer de un hueco en fachada abierta a vía pública o espacio libre / patio que cumpla las dimensiones requeridas en el PGOUM.
Fachada mínima
La longitud de fachada, como ya vimos en el cambio de uso de local a vivienda, deberá ser de al menos 3 metros.
Pieza habitable abierta a fachada
En una vivienda las estancias son piezas habitables, excepto baños, aseos, vestíbulos, pasillos, tendederos, etc.
La fachada debe dar a una pieza habitable que tenga al menos 12 m2 en la que se debe poder inscribir un círculo de 3 m de diámetro tangente al paramento exterior.
Superficie mínima
La vivienda (que se compondrá de al menos estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño) debe tener como mínimo 40 m2 de superficie útil.
Condiciones mínimas
Existen varias condiciones mínimas que debe cumplir una vivienda, entre ellas las siguientes:
Superficies mínimas
La superficie mínima de las estancias será de:
Ventilación / iluminación
Las piezas habitables deben contar con ventilación natural (8% de la superficie / según CTE) e iluminación natural (12% de la superficie).
Por otra parte, la ventilación de las piezas no habitables puede realizarse a través de ventilación directa, conducida o forzada (por ejemplo a través de un extractor) según normativa.
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RT arquitectura – Cambio de uso
Cambios en el contenido
— Julio 2023: se modifica la superficie mínima de 25 a 40 m2.
— Marzo 2024: recogemos los cambios en las condiciones mínimas de vivienda en Madrid.
Buenos días, ¿sabrían indicarme si aplica esta normativa a todos los pueblos de Madrid? He encontrado un pueblo donde te obligan a construir un mínimo de 80 m2, lo cual me parece excesivo. También el Ayuntamiento obliga a que la cocina esté independiente, que haya una entrada… ¿Es esto legal? ¿Pueden los ayuntamientos poner este tipo de normativas? Gracias!!!
Buenas tardes. No, esta normativa se aplica en Madrid, otros municipios tienen sus propios planes generales, normas subsidiarias, etc. Por ejemplo recuerdo que hicimos un trabajo hace años en Miraflores, teniendo que aplicar la «orden de condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas»… de febrero de 1944. Un saludo!
Buenas tardes, ¿A día de hoy es posible hacer estudios de 25 m2? ¿Son m2 útiles o construidos? Muchas gracias.
Buenas tardes. Hace un par de semanas estuvimos en la ECU por unos cambios de uso y aún era posible tramitar una vivienda (estudio) de 25 m2 útiles. A día de hoy probablemente también, pero el cambio de normativa está cerca. Nosotros ya no recomendamos tramitar cambios de uso de menos de 40 m2 útiles. Un saludo!
Buenos días, tengo una duda, las habitaciones de hotel (en aeropuertos) pueden no tener ventanas…? Es por seguridad…? No son locales de 1° categoría…? Desde ya gracias…
Buenos días. Desconocemos por completo la normativa que regula el uso terciario / hotelero, categorías, particularidades, etc… nos dedicamos fundamentalmente a rehabilitación. Los cambios de uso, que también hacemos, se rigen por la normativa de uso residencial vivienda. Sentimos no poder ayudarte!
Buenas tardes, ¿Sabrían decirme si puedo habilitar un trastero como vivienda? La verdad es que cumple con todos los requisitos de vivienda mínima, pero tiene una peculiaridad y es que se accede a través de la azotea del edificio, por lo que toda su fachada da a la azotea. Que es como si hiciera de patio interior. El trastero está en la planta 11 de un edificio de viviendas. Muchas gracias por adelantado.