Desde el año pasado vivimos una pequeña avalancha en el estudio con más de 10 proyectos de cambio de uso en marcha, aunque hablando con varios técnicos municipales nuestros clientes son sólo unos pocos entre los cientos de expedientes abiertos ahora mismo en Madrid.

Convertir un local en vivienda, empezamos la búsqueda!

Publicamos entonces un artículo con la información básica para transformar un local en vivienda… y en pocas semanas se convirtió en uno de los más leídos, así que vamos a tratar por separado varios temas importantes a la hora de convertir un local en vivienda!

Convertir un local en vivienda

Hemos dividido el proceso en 4 grandes pasos:

  • Estudios previos y búsqueda de locales.
  • Afinar la búsqueda y elegir el local.
  • Compra y tramitación de la licencia urbanística.
  • Ejecución de la obra y obtención de la primera ocupación.
  • Venta o alquiler de la nueva vivienda.

Buscando un local para convertirlo en vivienda

Vaya por delante que todo lo que os contamos a continuación lo hemos experimentado en carne propia, aunque por el momento no podemos decir más!

En nuestra opinión a la hora de buscar un local debemos llevar a cabo dos pasos previos básicos: un estudio de viabilidad económica y un estudio de viabilidad técnica.

Estudio de viabilidad económica

La finalidad de este estudio es, claro, determinar si la operación es viable… si va a satisfacer nuestras expectativas económicas. No somos expertos en cuestiones inmobiliarias pero se puede empezar a trabajar con los siguientes datos:

  • Capital del que disponemos
  • Los costes de la compra: adquisición, comisiones, impuestos, licencia, obra…
  • Los costes del proceso: comunidad, suministros, gastos de gestoría, etc…
  • La zona en la que estamos interesados, el precio por m2 de los locales, sus ventajas e inconvenientes
  • El coste en euros por m2 en venta o alquiler de viviendas similares a la nuestra en esa zona…
  • La rentabilidad que queremos obtener

Este estudio no es fácil de hacer por alguien que no tenga experiencia, de hecho nosotros aún lo estamos afinando para futuras ocasiones, pero una vez tenemos claro dónde y qué superficie podemos comprar nos tocará hacer una primera batida… desde el sofá.

Claro, nos referimos a eso que hemos hecho todos alguna vez: escudriñar las páginas web de idealista, fotocasa, etc… pero con una idea muy clara en la cabeza: el local debe ser viable económica y técnicamente!

Esto último lo remarcamos ya que no todos los locales se pueden convertir en vivienda!

Estudio de viabilidad técnica

Tras tener claro a lo que podemos optar hay que ponerse las gafas de técnico y realizar un primer análisis de aquellas cosas en las que tenemos que fijarnos para minimizar los problemas más adelante. Algunas son muy sencillas, como evitar sótanos o entreplantas, pero otras requieren una labor de investigación más o menos complicada: averiguar la norma zonal en la que se ubica el local, solicitar una vista previa del expediente del edificio… puede sonar difícil pero la siguiente lista nos puede ayudar.

  • La fachada debe medir más de 3 metros
  • En el interior debemos poder inscribir un círculo de 2,70 metros tangente a la fachada
  • La superficie útil debe ser al menos de 25 m2 (estudio) aunque es mejor superar los 38 m2 (vivienda)
  • La altura libre debe ser de 2,50 m en al menos el 75% de la superficie y 2,20 m en el resto
  • En función de la norma zonal es preferible que el local no tenga más de 12 metros de fondo
  • Debemos huir de sótanos y entreplantas

En nuestro artículo sobre cómo transformar un local en vivienda podéis encontrar más información al respecto.

Recorrer la calle…

En nuestro caso, como siempre andamos con el tiempo justo, procuramos afinar lo máximo posible desde el sofá pero una vez decidida la zona es bueno recorrer las calles: andando es como mejor se ven las zonas, el entorno, etc…

Si hemos hecho bien los «deberes» tendría que ser suficiente visitar 3 o 4 locales para dar con el adecuado. Si una vez allí vemos que no se cumplen los nuestros «requisitos» tendremos que volver atrás y buscar de nuevo.

Afinando que es gerundio

En la segunda parte de este artículo, que publicaremos en unos días, os contaremos cómo podemos afinar la búsqueda y qué cosas debemos intentar averiguar en la visita a los locales, además de algunos temas más sutiles que también debemos tener en cuenta en nuestra elección final!

Como siempre recordaros que estamos a vuestra disposición a través del formulario de contacto, el correo rt@rtarquitectura.com y en nuestras páginas de facebook, twitter e instagram, donde cada día enlazamos información sobre rehabilitación y reforma de edificios y viviendas… os esperamos!

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