En el artículo de hace unos días abordamos la búsqueda de varios locales que se adapten a nuestro objetivo tanto desde un punto de vista económico como técnico. Vamos ahora con el proceso de afinar la búsqueda: visitar los locales y realizar un análisis técnico…

Afinando que es gerundio

Tras realizar estudiar la viabilidad económica y localizar 3 o 4 locales que creamos pueden encajar con nuestro objetivo lo siguiente es visitarlos, bien con el actual propietario o bien con la inmobiliaria. Debemos fijarnos primero en algunas cuestiones generales:

  • Comprobar el estado general de conservación: en algunos casos los locales pueden tener mala apariencia pero más allá de las “telarañas” no presentar ningún problema grave.
  • Comprobar tanto el interior como las fachadas exteriores.
  • Descartar sobre todo humedades de difícil o costosa solución.
  • Ya que estamos… ver el estado de conservación del edificio.

Convertir un local en vivienda. Condiciones.

De todos estos aspectos quizá el más importante sea el de los problemas graves de conservación, en especial las humedades. Hemos hablado en muchas ocasiones sobre ellas en el blog pero lo veremos mejor con un par de ejemplos:

– Por un lado tenemos unos clientes que compraron un local con humedades pensando que bueno, ya las solucionarían como parte de la obra. Por una parte las humedades han requerido un tratamiento específico de inyecciones y por otra parte el origen del problema es externo, del edificio colindante, por lo que en poco tiempo volverán los problemas y el sobrecoste!

– Por otra parte nosotros mismos, viendo locales, nos hemos encontrado con verdaderas ruinas: problemas de capilaridad, fugas en bajantes, pérdidas de agua en el saneamiento… no podemos perder de vista que nuestro objetivo es convertir el local en una vivienda con la mayor rentabilidad posible, por lo que será mejor invertir en mejores materiales que en solucionar problemas imposibles.

Convertir un local en vivienda. Humedades.

Otras cuestiones a tener en cuenta…

En la visita que realicemos a cada local debemos tirar de metro y comprobar algunas cosas: la altura del techo (debe como mínimo 2,5 m), la fachada (más de 3 metros), el espacio interior (lo mínimo son 25 m2 útiles pero es mejor no bajar de 38)… y claro, que no tenga partes en semisótano, entreplanta, escalones interiores, etc.

Muchas de estas cuestiones os las contamos más a fondo en nuestra guía general para transformar un local en vivienda…

Último paso: intentemos asegurar la inversión

Una vez encontrado el local idóneo, en nuestro caso tras descartar tres, tenemos que intentar asegurarnos que no estamos cometiendo ningún error “de bulto”.

Cuando nos encargan un proyecto de cambio de uso tenemos por costumbre hacer, como primer paso, al menos una consulta urbanística no vinculante. Estas consultas las realizamos una vez hemos ido a tomar datos del local y aunque como su propio nombre indica no son vinculantes por parte de la administración (se puede hacer una consulta vinculante pero es un proceso largo que se suele reservar para casos complicados) nos permiten conocer aspectos clave que pueden dar al traste con nuestras intenciones:

  • Que la norma zonal no sea compatible o limite el uso de vivienda.
  • Que el edificio tenga una planta baja considerada originalmente como semisótano.
  • Que el local, que lleva aparentemente igual desde la época de los romanos, no tuviera en origen otro uso que impida convertirlo en vivienda!
  • Otras cuestiones urbanísticas…

El problema suele darse cuando vamos a ver un local y en la inmobiliaria nos empiezan a presionar, si no hay un interesado hay dos, o peor aún, el mercado está subiendo y mañana será más caro… por lo que en el 90% de los casos hacemos el estudio de viabilidad sobre locales ya comprados. Si todo va bien, perfecto, pero si hay algún problema serio es muy posible que el local no pueda llegar a convertirse en vivienda.

Algunos ejemplos que nos hemos encontrado son tristemente curiosos:

– Cliente pregunta a comercial por la altura interior, pongamos 5,20 metros. Perfecto… podemos hacer dos plantas! Al ir a medir nos encontramos 4,80 no pueden hacerse dos plantas: de repente la rentabilidad de la inversión cae por los suelos.

– Cliente compra local aparentemente perfecto… pero originalmente era un paso abierto al patio interior del edificio. En algún momento se cerró sin licencia y ahora lo único que se puede hacer es restituirlo de nuevo a su uso original (zona de paso) o buscar otro incauto a quien vendérselo.

Bueno, no queremos parecer catastrofistas pero estas cosas pasan y hay que tratar de evitarlas. En cualquier caso las prisas no son buenas consejeras…

En el próximo artículo nos meteremos de lleno con el proceso de compra y la tramitación de la licencia urbanística, fundamental para conseguir que nuestro local llegue a ser una vivienda legal!

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