En el artículo de hace unos días abordamos la búsqueda de varios locales que se adapten a nuestro objetivo tanto desde un punto de vista económico como técnico.
Vamos ahora con el proceso de afinar la búsqueda: visitar los locales y realizar un análisis técnico…
Afinando que es gerundio
Tras estudiar la viabilidad económica y localizar 3 o 4 locales que puedan encajar con nuestro objetivo, lo siguiente es visitarlos bien con el actual propietario o bien con la inmobiliaria. Debemos fijarnos primero en algunas cuestiones generales:
De todos estos aspectos quizá el más importante sea el de los problemas graves de conservación, en especial las humedades. Hemos hablado en muchas ocasiones sobre ellas en el blog pero lo veremos mejor con un par de ejemplos:
– Por un lado tenemos unos clientes que compraron un local con humedades pensando que bueno, ya las solucionarían como parte de la obra. Pero… las humedades han requerido un tratamiento específico y costoso de inyecciones para evitar la capilaridad.
– Por otra parte nosotros mismos, viendo locales, nos hemos encontrado con verdaderas ruinas: fugas en bajantes, humedades de saneamiento… no podemos perder de vista que nuestro objetivo es convertir el local en una vivienda con la mayor rentabilidad posible, por lo que siempre será mejor invertir en mejores materiales que en solucionar problemas imposibles.
Otras cuestiones a tener en cuenta…
En la visita que hagamos a cada local debemos tirar de metro y comprobar algunas cosas: la altura del techo, la fachada, el espacio interior, que no tenga partes semienterradas, entreplantas, escalones, etc.
Muchas de estas cuestiones os las contamos más a fondo en nuestra guía general para transformar un local en vivienda…
Último paso: intentemos asegurar la inversión
Una vez encontrado el local idóneo, en nuestro caso tras descartar tres, tenemos que intentar asegurarnos que no estamos cometiendo ningún error «de bulto».
Cuando nos encargan un proyecto de cambio de uso tenemos por costumbre hacer, como primer paso, al menos una consulta urbanística no vinculante. Esta consulta la realizamos una vez hemos ido a tomar datos del local y forma parte del estudio de viabilidad técnica. Aunque como su propio nombre indica no es vinculante (se puede hacer una consulta vinculante pero es un proceso largo que se suele reservar para casos complicados) nos permite conocer aspectos clave que pueden dar al traste con nuestras intenciones:
El problema suele darse cuando vamos a ver un local y en la inmobiliaria nos presionan: si no hay un interesado hay dos, el mercado está subiendo y mañana será más caro… si todo va bien, perfecto, pero si hay algún problema serio es muy posible que el local no pueda llegar a convertirse en vivienda.
Algunos ejemplos que nos hemos encontrado son tristemente curiosos, como el de un cliente que compró un local aparentemente perfecto… pero que originalmente era un paso abierto al patio interior del edificio. En algún momento se cerró sin licencia y ahora lo único que se puede hacer es restituirlo de nuevo a su uso original (zona de paso) o buscar otro «incauto» a quien vendérselo.
No queremos ser negativos, pero estas cosas pasan y hay que tratar de evitarlas. En cualquier caso las prisas no son buenas consejeras.
En el próximo artículo nos meteremos de lleno con el proceso de compra y la tramitación de la licencia urbanística necesaria para conseguir que nuestro local llegue a ser una vivienda legal!
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