Cada vez es más frecuente transformar un local en vivienda pero… ¿qué trámites debemos hacer para conseguirlo? Con este artículo pretendemos aclarar todo lo relativo al procedimiento para el cambio de uso de local a vivienda!
Transformar un local en vivienda
En Madrid para transformar un local en vivienda debemos realizar tres trámites técnicos / administrativos:
Condiciones de la nueva vivienda
Lo primero que tenemos que valorar al transformar un local en vivienda son sus características, la superficie, la normativa zonal y lo que pretendemos hacer, ya que no todos los locales sirven! Os dejamos a continuación algunas características que deben cumplir las viviendas (al cambiar de uso se considera siempre vivienda nueva) según el el Plan General PGOUM:
Superficies y alturas:
Programa y usos:
Instalaciones:
Licencia de obras
Para tramitar el cambio de uso que nos permita transformar un local en vivienda la ECU / Ayuntamiento nos pedirá como parte de la documentación un proyecto técnico, el pago de las tasas / impuestos municipales y el depósito de un aval en concepto de gestión de residuos.
Una vez presentada toda la documentación, aunque la normativa permite comenzar las obras, nosotros siempre recomendamos esperar a tener la conformidad por parte de los servicios técnicos. De esta forma evitaremos sorpresas desagradables por cuestiones normativas y podremos hacer la obra con mayor seguridad. Una vez terminada la reforma el certificado final de obra nos permitirá realizar los dos últimos trámites: la alteración catastral y la primera ocupación (necesaria para tener suministros, escriturar, etc).
Si queréis podéis seguir un cambio de uso completo que hemos publicado en el blog:
También podéis pedirnos presupuesto para el cambio de uso de vuestro local a través del formulario de contacto!
Como siempre recordaros que estamos a vuestra disposición a través del formulario de contacto, el correo rt@rtarquitectura.com y en nuestras páginas de facebook, twitter e instagram, donde cada día enlazamos información sobre rehabilitación y reforma de edificios y viviendas… os esperamos!
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RT arquitectura – Cambio de uso de local a vivienda
Cambios en el contenido
— Enero 2019: añadimos algunos aspectos más a considerar a la hora de buscar un local en el cual podamos cambiar su uso a vivienda, como el ancho de fachada mínimo o el fondo edificable…
— Abril 2020: actualizamos los enlaces del cambio de uso completo que hemos publicado en el blog!
— Noviembre 2020: actualizamos la información según la modificación 1/2020 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y la Instrucción 1/2020 del Ayuntamiento de Madrid.
— Julio 2023: se modifica la información sobre la superficie mínima, que pasa de 25 a 40 m2.
— Marzo 2024: recogemos los cambios en las condiciones mínimas de vivienda en Madrid.
Gracias por el post y las explicaciones. Querría consultar que gastos conllevaría un proyecto para pasar de local a vivienda. Gracias de antemano.
Buenos días. Por nuestra depende mucho del tipo de local, sus dimensiones y características, ya que algunos son relativamente sencillos y otros muy complejos. Aunque sea una horquilla amplia solemos cobrar entre 1800 y 2800 euros por tramitar la licencia y realizar el proyecto técnico visado. Por otra parte están los gastos de tasas e impuestos, que son en general los siguientes: la tasa por prestación de servicios urbanísticos, la tasa por sacas o contenedores en vía pública, el aval de gestión de residuos, la tasa de la licencia de primera ocupación y el impuesto de obras ICIO (que supone el 4% del presupuesto de ejecución material de la obra)… un saludo!
Hola Javier, no es necesario contar con el permiso de los vecinos aunque en los estatutos de la comunidad no lo prohíban?
Buenos días. No siempre, se suele pedir cuando se altera la fachada (lo cual es muy habitual) tanto por materiales como por huecos de puertas o ventanas. Un saludo.
Un artículo muy interesante Javier, la opción de convertir un local en vivienda es genial.
Buenas tardes Javier. Vosotros asesoráis en la búsqueda de un local potencialmente convertible en vivienda? En caso afirmativo, cuánto es el costo de ese servicio? Gracias, un saludo.
Buenos días. Efectivamente ofrecemos asesoramiento, normalmente enfocado a estudiar la viabilidad del cambio de uso. Si te parece puedes enviarnos un correo a través de nuestro formulario de contacto y contarnos exactamente lo que necesitas: confirmar si un local puede ser convertido en vivienda, buscar locales en una zona concreta, etc… un saludo!
Tengo un local para convertir en vivienda.
Buenos días. Si necesitas que te ayudemos con la licencia de cambio de uso puedes enviarnos la dirección del local mediante nuestro formulario de contacto y te daremos presupuesto para realizar el trámite completo. Un saludo!
Buenos días Javier, me gustaría transformar mi local en vivienda y quería saber aunque ya leí sus comentarios, quería ceñirme más a lo que yo necesito, además tengo un poquito de prisa por hacerlo. Muchas gracias un saludo. Le dejo mi correo para que se ponga en contacto conmigo.
Buenos días. Acabamos de contactar por correo electrónico, un saludo!
Buenas tardes, si tienes un local amplio de 110 m2, podrían realizarse 3 estudios si tienes 9 metros de fachada? Por cierto un gran post.
Buenos días. La respuesta a tu pregunta es que… depende! Una vivienda debe tener al menos 25 m2 y 3 metros de fachada, pero existen otras condiciones que se deben cumplir: tamaño de ventanas, ventilación, etc. Si está en Madrid podemos hacer un estudio de viabilidad, que hacemos siempre antes de empezar un cambio de uso, en este caso para comprobar si se podrían hacer 3 estudios. Un saludo.
Hola, hay un suelo urbanizable que lo venden supuestamente solo para local o garaje. No hay nada construido. Podría cambiarlo a vivienda si no hay nada construido?
Buenos días. Sin saber nada más no podemos ayudarte, depende de si el uso es compatible, del plan general, etc… estas cuestiones urbanísticas es mejor consultarlas directamente en el ayuntamiento. Un saludo!
Gracias por el post. El local esta un poco mas bajo que el suelo con la calle, se podría suplementar para subir a nivel de la calle, lo admitirían…?
Buenos días. En principio, siempre y cuando haya altura suficiente, se puede aumentar la cota del local. Si no recuerdo mal es a partir de 50 cm cuando lo consideran semisótano. En cualquier caso deberías consultarlo en la junta municipal del distrito por si acaso. Un saludo!
Buenos días Javier. Un familiar quiere transformar un local en vivienda. Son necesarias para ventilación las aberturas de admisión en las carpinterías del salón y dormitorios? Y la extracción de cocina y baños, ¿puede sacarse al patio de la comunidad?
Buenos días. Más que aberturas de admisión lo que hay es que cumplir el CTE y la normativa municipal, que en Madrid establece un 8% de superficie de ventilación sobre la superficie total habitable. La extracción de cocinas depende, pero en general somos partidarios de colocar campanas de carbono, sin extracción, de cara a minimizar los problemas con la licencia. Por último, con respecto a la extracción de los baños, hay que cumplir el artículo 32 de la Ordenanza de Protección del Medio Ambiente Urbano, normalmente para caudales inferiores a 0,2 m3/s. Un saludo!
Sí, el PGOUM marca el 8% para ventilación y 12% para iluminación. Pero el CTE DB HS exige unos caudales mínimos de ventilación en su tabla 2.1. Y después de esta tabla, en el apartado 3.1.1. se habla de que las viviendas deben disponer un sistema general de ventilación en el que el aire debe circular de los locales secos a los húmedos, para lo que salones y dormitorios necesitan aberturas de admisión y los baños y cocina aberturas de extracción. Por eso me entra la duda de si al transformar un local en vivienda, también hay que cumplir esto. Gracias por tu tiempo. Un saludo.
Normalmente con la holgura inferior de las puertas es suficiente para garantizar la ventilación de locales secos a húmedos. Hasta ahora en las visitas de primera ocupación no nos lo han pedido, pero con la administración la verdad es que nunca de sabe! Un saludo.
¡Genial! Gracias por tu ayuda.
Buenos días. Está buenísimo el sitio. Quería haceros una consulta. Las disposiciones exigen una iluminación y ventilación natural del 12% y 8% de la superficie de cada dormitorio. Si coloco ventanas correderas que cumplen con lo primero (al abrirse por mitades) cumpliría la iluminación pero no la ventilación. Como se debe interpretar esto?
Buenos días. Efectivamente las ventanas correderas computan al 50% en superficie de ventilación. Por eso, salvo que se vaya muy holgado con la superficie de los huecos, rara vez de colocan ventanas correderas al hacer un cambio de uso de local a vivienda. A veces se pueden combinar, en función de las necesidades, pero en cualquier caso si la superficie de hoja de una ventana es de, pongamos, 1 m2, si es corredera computa 0,5 m2 a efectos de ventilación. Un saludo.
Buenos días. Querría comprar un almacén (según Catastro) situado en patio interior de comunidad para convertirlo en 3 – 4 trasteros individuales con acceso y puerta individual desde el patio (actualmente tiene una puerta). Necesitamos permiso de la comunidad de vecinos? Tendríamos que que hacer un proyecto – arquitecto, visarlo y pasarlo por el Ayuntamiento antes de ejecutar la división – adecuación? Que requerimiento habría para escriturar estos trasteros individuales, pasarlos por el Registro de la Propiedad y Catastro? Habría que recalcular los coeficientes de todas las unidades inmobiliarias de la comunidad? Muchas preguntas, gracias.
Buenas tardes. Lo primero es ver si el cambio de uso es posible, si se trata de un uso compatible, consultar el proyecto original o la última licencia disponible… y en cualquier caso será necesario proyecto ya que habrá que cumplir la normativa actual. Y claro, al final habría que rehacer la división horizontal. Efectivamente son muchas preguntas ya que es un tema complejo, lo mejor es empezar consultando en información urbanística para que os aclaren el tipo de procedimiento (licencia) y los requisitos. Un saludo!
Buenos días, en Madrid capital, ¿se puede convertir cualquier local comercial a vivienda o hay limitaciones por zonas? Si las hubiera, ¿en qué zonas sí se puede convertir? Muchas gracias.
Buenas tardes. La respuesta corta es no, de hecho existen muchas limitaciones a la hora de convertir un local en vivienda. Estas limitaciones pueden ser por «zonas» o mejor dicho por normas zonales, por cuestiones urbanísticas (como un «fuera de ordenación») o por cuestiones técnicas, ya que la vivienda se considera nueva y por tanto ha de cumplir lo establecido en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid además de la parte correspondiente del CTE. Por ejemplo se exige una superficie mínima, una ventilación mínima, iluminación natural, altura, longitud de fachada… es necesario comprobar muchas cosas si queremos terminar teniendo una vivienda con licencia de primera ocupación. Un saludo!
Hola Javier, he visto un piso en venta que me interesa, las obras están hechas pero la inmobiliaria me dice que no se puede habitar. Cuales serian los pasos a seguir?
Buenos días. Si por piso te refieres a un local ya reformado como vivienda, los pasos serían obtener la licencia de primera ocupación (para lo cual las obras deben haberse hecho con licencia y certificado final de obra o legalizarse) y la declaración de alteración catastral. Un saludo!
Buenas tardes. Quiero comprar una casa de dos plantas en un pueblo de Orense y en la nota catastral dice que la planta superior bajo cubierta es almacén. Puedo pedir permiso para hacer un baño y enladrillar el suelo o tengo que hacer el cambio de uso de almacén a vivienda antes? Gracias y un saludo.
Buenos días. Desconocemos la normativa de Orense… lo mejor es que hagas la consulta directamente en el Ayuntamiento, seguramente haya como en Madrid algún servicio de información urbanística. Aquí para hacer un cuarto de baño, que implica levantar tabiquería, siempre es necesaria licencia. Un saludo.
Hola, estaba planteando comprar un local para cambio a vivienda, he visto uno que me gusta pero la superficie útil es de 23 m2. Mi duda es si, al ser bastante alto, si se hace un altillo para la habitación esa superficie puede contar para conseguir llegar a los metros mínimos. Gracias.
Buenas tardes. Los altillos / entreplantas no se permiten en general en la mayoría de normas zonales, además de implicar un aumento de la edificabilidad (lo cual puede no ser posible si ya está agotada). Suponiendo que ambas dos cuestiones (norma zonal y edificabilidad) fuesen favorables, el local debería tener más de 5 metros de altura libre. Por la experiencia que tenemos con locales pequeños (de entre 25 y 30 m2) nuestro consejo es que busques algo un poco más grande; tanto el cumplimiento de la normativa urbanística como sobre todo la propia distribución de la vivienda suelen ser mucho más razonables. Una superficie que funciona bien ronda los 35 – 40 metros cuadrados. Un saludo!
Hola, quisiera saber si para convertir un local en estudio (27 metros) también necesito los tres metros de fachada.
Buenas tardes. Los 3 metros de fachada son una condición de vivienda mínima por lo que siempre se debe cumplir, independientemente de la superficie de la vivienda o de si se considera estudio. Un saludo!
Buenas tardes, tengo un bajo comercial de 140 mt y quisiera hacer 2 casas, está muy bien, da a 3 calles y lo tengo preparado para edificar arriba, pero de momento quiero pasar el bajo a 2 casas, se podría hacer?
Buenos días. Pues… depende! Si el local está en Madrid podríamos hacer un estudio de viabilidad, pero con la información que nos facilitas no podemos saber si se puede cambiar el uso, la segregación de un local en do viviendas no sólo depende de la superficie / fachada que tenga el local. Un saludo!
Buenos días, estoy en contacto con una inmobiliaria para comprar un local y convertirlo en vivienda pero tengo una duda. Según me dicen, el local está en planta baja pues la entrada se hace desde la calle trasera y queda a pie de calle pero si lo miras desde la calle principal (la cual está más alta) hay un parte del local que queda más baja de la acera ¿esto me podría crear problemas para hacer el cambio? Por otro lado un familiar me comentó que me podían exigir tener una plaza de aparcamiento cerca ¿eso es cierto?
Buenas tardes. Que el local se considere planta baja, semisótano o incluso sótano no depende de que se acceda al mismo a nivel de calle, si no de la licencia original del edificio, de cómo se consideró la planta. Hay que tener mucho cuidado con este tema ya que la normativa actual no admite una vivienda en planta inferior a la baja. Lo suyo sería realizar una consulta de viabilidad y pedir los antecedentes del edificio si se tiene la más mínima sospecha. Con respecto al tema de la plaza de aparcamiento, hasta ahora sólo las piden cuando se segrega un local en dos viviendas, por ejemplo. Para una única vivienda nunca nos han pedido vincular una plaza de aparcamiento. Un saludo!
Hola, tengo una oficina interior de 35 m2 y 2,7 m de altura en un edificio residencial del barrio de Retiro en Madrid. Consta a nivel registral como finca destinada a uso de oficina, y como semisótano, pero realmente no es así puesto que las 2 ventanas de las 2 estancias con las que cuenta dan a un patio interior al que se accede desde ese mismo nivel. Es decir, si ampliáramos una de esas ventanas hasta el suelo podríamos salir a dicho patio. ¿Crees que sería posible solicitar un cambio de uso a vivienda? Gracias por anticipado y saludos.
Buenas tardes. Actualmente no se permiten viviendas (no se dan licencias de cambio de uso) en planta inferior a la baja, y que una planta sea «baja» o «semisótano» lo determina normalmente la licencia de construcción original del edificio. Por tanto en tu caso lo primero que haríamos sería una consulta urbanística y, si no se tiene acceso al expediente digitalizado, pedir los antecedentes (vista previa en el archivo de villa). En base a la información obtenida se podría plantear el cambio de uso o no. Un saludo!
Buenas tardes, tengo un local con uso oficina en una primera planta del distrito de Arganzuela. Según nota simple, su superficie útil aproximada es de 35 m2. El local tiene una sola ventana, pero ésta es muy grande. En primer lugar, en ese distrito están autorizando el cambio? Cuánto podría dilatarse la respuesta por parte del Ayuntamiento? En segundo lugar, podría convertirlo en vivienda? O tendría que ser inevitablemente un estudio? En qué me afectaría que fuera una vivienda o un estudio? Gracias, un saludo.
Buenos días. Intentamos responder en la medida de lo posible ya que son muchas preguntas… el cambio de uso se autoriza en todos los distritos siempre que el proyecto cumpla la normativa. La idea fundamental es que al cambiar el uso estamos haciendo una vivienda nueva, que no existe, y que debe por tanto cumplir la misma normativa que cualquier otra vivienda actual. Por otra parte un «estudio» arranca en 25 m2 (por debajo de esa superficie se considera infravivienda) y llega hasta 38 m2. La «vivienda» mínima se considera a partir de 38 m2 (artículo 7.3.4 del PGOUM). Hablas también de plazos… es un tema delicado, el oficial para un procedimiento ordinario como el cambio de uso son 4 meses desde que se presenta la documentación completa (ahí está el matiz) pero el plazo real ronda los 6 meses, dependiendo mucho de cada junta municipal. En cualquier caso al tratarse de una oficina en planta primera nuestro consejo es que antes hacer el proyecto realices un pequeño estudio de viabilidad mediante consulta urbanística. Si necesitas ayuda puedes contactarnos a través del formulario! Un saludo.
Buenos días Javier, felicitación por la web. Tengo dos locales de 42 m2 construidos y 29 m2 útiles, tendría problemas en transformación en estudios?
A nivel de rentabilidad que sería mejor, realizar una vivienda de 58 m2 o dos estudios? El tener garaje para cada estudio lo valorarán? Podrían poner problemas por la dimensión de los mismos? Si no hay salidas de humos, la campana con filtros de carbono que tal funcionaría, seria efectiva? Cuánto tiempo transcurre desde la petición de solicitud a la junta, a la obra y posterior cédula de habitabilidad para funcionar?
Buenos días, gracias por las felicitaciones! Son varias preguntas, intentamos aclararte las dudas en la medida de lo posible: en primer lugar si la superficie útil es mayor de 25 m2 se puede hacer un estudio… siempre y cuando se cumplan todas las condiciones del uso residencial (vivienda). A nivel de rentabilidad tienes que valorarlo tú en función de la demanda de la zona, del coste de la obra, el proyecto técnico, etc. Debido a la experiencia que vamos acumulando en distintos cambios de uso sí te podemos decir que una vivienda (estudio) de 29 m2 útiles es demasiado pequeña… se hacen, pero los espacios no resultan razonables. Por otra parte la campana con filtro de carbono es el estándar actualmente en los cambios de uso precisamente porque no requiere salida de humos. Y finalmente el tema del plazo, depende mucho de cada junta municipal pero un plazo realista para el proceso completo de cambio de uso puede oscilar entre los 10 y los 12 meses. Un saludo.
Muchas gracias Javier, me queda claro. Me podrían exigir la comunidad el cambio de los estatutos comunitarios donde se establezca el cambio de uso de local a vivienda además de realizarlo (y que los pague yo). Si tengo claro que el hace cambio de local a vivienda en notario y el registro con lo que se refiere a mi propiedad tengo que asumirlo yo, pero el anterior en caso de que la comunidad lo realice tendría que ser cuenta de la comunidad y por unanimidad no? El tema de cuota comunitaria cambiaría a pesar de no tener entrada desde calle? Muchas gracias por las aclaraciones.
Buenas tardes. Sobre el tema de los estatutos comunitarios no sabría decirte, un administrador de fincas podrá orientarte mejor. Igual sucede en lo referente a las cuotas, por experiencia no varían al ir en función del porcentaje de superficie, independientemente del uso, pero no es nuestro campo. Un saludo!
Buenas tardes Javier, me acabo de comprar un local de 30 metros cuadrados en Móstoles, tiene 6,20 m de fondo y 4,75 m de fachada, es diáfano, quería saber que posibilidad hay de pedir el cambio de uso y si es posible cuanto me cobrarías por este tramite, ah otra cosa el local está por la parte posterior del edificio y la entrada es por los jardines traseros del mismo, osea que no esta a pie de calle esta mas bien dentro de el jardín de la comunidad, muchas gracias de antemano y gracias por este foro por que nos saca de muchas dudas.
Buenas tardes. En Móstoles no hemos realizado cambios de uso, trabajamos habitualmente con la normativa de Madrid. En principio no debería haber problema si los metros cuadrados son útiles pero de todas formas el lunes lo miramos y contestamos al correo. Nuestros honorarios por el proyecto y tramitación del cambio de uso arrancan en 1800 euros. Buen fin de semana, un saludo!
Vale muchas gracias, después del 15 de febrero te llamo al numero que me aparece en la cabecera de la página y ya quedamos para hablarlo personalmente.
Buenas tardes. Cuando se habla del 12% de iluminación, ¿se calcula en base a la superficie del hueco total de las ventanas o de la superficie de cristal que van a tener dichas ventanas? Un saludo.
Buenas tardes. El cálculo siempre se debe hacer con la superficie de vidrio, así evitamos problemas en la visita que realiza el técnico municipal para otorgar la licencia de primera ocupación. Un saludo!
Apreciado Javier: tengo un local comercial construido en 1999, y que ya ha sido utilizado como oficina, tienda, e incluso bar con licencia. Ahora quiero cambiar de uso a vivienda. Anteriormente no tuvo ningún problema por parte del Ayto. en que le dieran licencias. El problema es que ahora nos hemos dado cuenta al tomar medidas que la planta baja (ya que tiene un altillo), reúne todas las condiciones que requiere el Ayuntamiento menos la altura al primer forjado (altillo) que es de 2,45 ml, no lo sabía ni el propio arquitecto del edificio ya que en los planos de obra consta 2,50 ml Es decir ahora según la realidad no sería apto ni para local ni para vivienda. PREGUNTA: ¿CREES QUE EL AYTO. ACEPTARA LA ALTURA DE 2,45 ML PARA ESE CAMBIO DE USO A VIVIENDA?. Me han propuesto intentar bajar el suelo 5 cm para que dé, pero entiendo que sería como una chapuza, después de que llevara utilizado 20 años y nadie haya dicho nada. Imagina que hago todos los trámites y no levanto el suelo y lo dejo en 2,45 ml, si en licencia de ocupación hacen inspección me encontraría con el problema, entonces crees que el Ayto. me obligaría a bajar esos 5 cm? Espero tus comentarios, gracias y saludos cordiales. Antonio Sanchez.
Buenas tardes. Lo que nos comentas es muy habitual, que en plano figuren 2,50 m y en la realidad, con el metro en la mano, sean 2,45 m. El problema no es la altura en sí misma, ya que existen miles y miles de viviendas con alturas comprendidas entre los 2,30 y los 2,50 m. El problema es que el cambio de uso a vivienda implica cumplir la normativa urbanística actual, que establece los 2,50 m de altura (excepto para zonas no habitables y hasta un determinado porcentaje de superficie, donde se puede reducir a 2,20 m). En resumen, si te arriesgas a tramitar el cambio de uso acotando el proyecto con una altura de 2,50 m corres el riesgo de que una vez terminada la obra, en la visita de primera ocupación, el técnico mida… y suelen ser estrictos (hemos visto licencias imposibles por esos 5 cm). Nosotros te recomendamos que se rebaje el suelo y se garanticen los 2,50 m de altura libre. Un saludo!
Buenas noches Javier. Tengo un local de 60 m2 en Madrid. Queremos convertirlo a vivienda pero tenemos una duda. Para acceder al local hay que bajar 3 escalones lo que supone unos 50 cm por debajo de la acera. Hay que rellenar estos 50 cm hasta que esté a la altura de la acera? En caso afirmativo ya no cumpliría los 2,50 m de altura reglamentarios.
Buenos días. El límite para que no se considere semisótano está, si no recuerdo mal, precisamente en 50 cm. Quizá se podría bajar uno o dos escalones (16 – 32 cm) en lugar de tres y salvar la altura mínima de 2,50 m. En cualquier caso habría que hacer un pequeño estudio de viabilidad y al menos una consulta urbanística no vinculante para aclararlo, ya que en estos casos también hay que comprobar si el local en origen era planta baja o se consideraba directamente semisótano. Si quieres puedes enviarnos un correo electrónico con la dirección del local y te lo valoramos. Un saludo!
Hola, tengo una oficina interior que da a un patio mancomunado que quiero convertir en un estudio. ¿Qué normativa rige para los locales u oficinas que dan a un patio y son interiores? Gracias.
Buenas tardes. En principio la misma que para cualquier cambio de uso, la vivienda resultante debe cumplir las condiciones actuales establecidas en el Plan General, Código Técnico, etc… en cualquier caso al ser un caso especial, o distinto a los habituales cambios de uso de locales a pie de calle, sería recomendable realizar una toma de datos y una consulta urbanística previa. Un saludo!
Buenos días, actualmente dispongo de unos locales que cumplen con la normativa. A excepción de la salida de humos. El bloque donde están situados es de 12 alturas y la fachada principal son terrazas ¿no es viable chimenea exterior? En el patio de luces interior, vierten los humos todas las viviendas sin canalizar y hay un bar que si lo canaliza, pero la orientación es opuesta a la mía. Para llegar al patio de luces, se ha de transitar la chimenea por un garaje y hacer un orificio en el techo, para salir al patio, desconozco si es viable y si necesito permiso de la comunidad. La pregunta exacta es ¿puedo instalar una campaña con filtro? Al ser vitroceramica y no haber combustión es aceptable? El municipio es Torrejón de Ardoz. Le agradezco de ante mano la atención.
Buenos días. Trabajamos principalmente en Madrid, en Torrejón de Ardoz no hemos llevado a cabo ningún cambio de uso. No obstante, salvo que la normativa específica sea distinta (que puede serlo) las campanas extractoras con filtro de carbono, sin extracción de humos, se suelen permitir. Hace un par de años el criterio no era claro pero ahora mismo yo creo que las permiten en todos los distritos. La extracción de humos en fachada exterior efectivamente está prohibida. Un saludo.
Buenas noches, tengo una oficina interior en la zona de recoletos de 90 metros cuadrados que me gustaría darle uso de vivienda. Me han comentado que la normativa exige unas medidas específicas en el patio para solicitar la licencia. Sabe qué medidas son? Muchas gracias.
Buenos días. Efectivamente, el patio debe tener al menos 3 metros de lado para que los huecos que abren al mismo se considere que abren a espacio exterior. Pero ojo, esa dimensión aumenta conforme aumenta la altura del edificio, debiendo cumplir > H/3. Por ejemplo, si el edificio tiene 15 metros de altura, el patio deberá tener 5 metros de ancho para que se considere espacio exterior. En estos casos siempre recomendamos hacer un estudio de viabilidad previo antes de plantear el cambio de uso a vivienda. Un saludo!
Hola Javier, gracias por tu web y contestar preguntas. Tengo una duda con respecto a dos locales. Según tengo entendido depende de la norma zonal y uno está en norma zonal 3.2 y el otro en 4. Según me dicen puedo dejar la fachada actual que es monocapa siendo el resto del edificio ladrillo visto en ambos casos. En estas zonas me exigirán cambiar la fachada? Gracias por tu atención.
Buenos días. Con respecto a las fachadas se suele adoptar el criterio de que tanto por composición como por características la fachada de la nueva vivienda sea coherente y acorde con la del resto del edificio, no alterando los materiales. Luego está el criterio propio del técnico que lleva el expediente o de la junta y finalmente puede afectar también el hecho de que la fachada del edificio se encuentre protegida. No tiene tanto que ver con las normas zonales como con lo anterior. En general al hacer un cambio de uso casi siempre hay que modificar la fachada de alguna forma, por lo que se aprovecha para adaptarla a las características del resto del edificio según proyecto y licencia. Un saludo!
Buenos días. Tengo un local comercial en Madrid y me gustaría cambiar su uso a vivienda pero tengo una duda. La parte delantera del local da una calle y la parte trasera da a otra calle paralela. El caso es que la entrada al local y la fachada de más de 3 metros están al mismo nivel que la acera de la calle por donde se entra pero la habitación del fondo está por debajo del nivel de la acera de la calle que da a la parte trasera. Aunque tiene una ventana y tiene ventilación.
Mi pregunta es si la limitación de que todo el local esté al mismo nivel de la acera se refiere a la acera de la calle por donde tiene la entrada el local, en cuyo caso creo que no habría problema. O si por el contrario se toma como referencia la calle que da a la parte trasera del local. En cuyo caso habría parte del local por debajo de la acera, aunque tiene una ventana. Muchas gracias por su respuesta.
Buenos días. Más que por lo que comentas (salvo en casos particulares se suele considerar la cota de referencia la de acceso al local) el problema podría venir porque el local no tuviera la consideración de planta baja. Es habitual encontrar locales con acceso a nivel de calle que en origen tenían la consideración de semisótano, lo que bajo la normativa actual hace imposible su cambio de uso. Normalmente depende de la cota enterrada, no es lo mismo 20 cm que 2 metros.
En tu caso tendríamos que hacer una toma de datos, preparar la documentación y hacer al menos una consulta urbanística verbal (además de, posiblemente, pedir los antecedentes del local / edificio). Si quieres te podemos realizar la consulta de viabilidad, nos puedes enviar un correo mediante el formulario de contacto. Un saludo!
Buenas tardes a Javier, tengo un local de aproximadamente 60 m2 útiles divididos en tres plantas rectangulares iguales. La planta calle tiene un escaparate de 3 m y un fondo de 6,40. En el fondo de cada planta hay una ventana que da a un patio interior. Tengo entendido que no puedo convertirlo en vivienda ya que sólo computan los m2 de la planta calle, ¿es así? Muchas gracias. Pablo.
Buenos días. Depende, en Madrid puede computar la planta baja y la primera, en función de si es entreplanta, de la norma zonal… y el 25% de la sótano siempre que no se hagan espacios habitables. En tu caso tendríamos que hacer una toma de datos y consultar en información urbanística (al menos verbalmente) para aclarar la viabilidad del cambio de uso, ya que la distribución del local no es habitual. Un saludo!
Saludos. Tengo un local en Madrid que cumple todos los requisitos para transformar en vivienda salvo por un punto: la entrada estaba al mismo nivel de la acera, pero hace unos años el Ayuntamiento hizo aceras nuevas mas altas con lo que hay un pequeño desnivel de unos ocho cm, antes inexistente. Pero el problema reside en que la calle está en pendiente y en el punto mas desfavorable, el suelo del local está unos 19 cm mas bajo que el nivel de la acera. Mi duda está en si me obligaran a subir todo el suelo del local esos 19 cm para alcanzar esa cota máxima de la acera, aún a costa de crear una barrera arquitectónica anteriormente inexistente. Muchas gracias por su atención.
Buenos días. Nosotros no te lo podemos asegurar, ni siquiera el informador urbanístico, ya que estas cuestiones tan específicas terminan siendo objeto del criterio particular del técnico que tramita el expediente (proyecto) o en su defecto del criterio que tenga la propia junta municipal. Por nuestra experiencia te diríamos que, si el proyecto se plantea con cierta intención, no debería ser necesario subir el suelo más allá de los 8 cm que existen en el acceso. Un saludo!
Buenos días Javier, tengo un local en Madrid que cumple con todos los requisitos y tiene vado. Esto se puede conservar? O qué habría que hacer? Gracias.
Buenos días. Desconozco el tema de los vados ya que no hemos tramitado ninguno, pero por lógica te diría que no. En varios cambios de uso nos han hecho quitar por ejemplo cierres comerciales, por lo que si el vado no va a tener función no creo que se pueda mantener. Un saludo!
Buenas tardes, tengo un local y quiero segregarlo y hacer dos viviendas, en cuanto a medidas fachada, altura techo, etc… cumple la normativa pero ha venido un arquitecto y me dice que al querer realizar dos viviendas tengo que tener una plaza de garaje obligatoriamente, es así? Muchas gracias y un saludo!
Buenos días. Efectivamente, aunque en nuestra opinión al segregar en 2 viviendas pedirán 2 plazas de aparcamiento vinculadas. Sólo se puede «prescindir» de plaza de aparcamiento cuando no se produce segregación y la vivienda resultante mide menos de 100 metros cuadrados. Un saludo.
Buenos días, tengo una duda que igual me podría solucionar. Debajo de mi piso (vivo en un primero) hay un local vacío, con las mismas dimensiones del piso. ¿Se podrían conectar? Es decir, ¿podría realizar una escalera de mi piso al local? Porque por lo que veo la conversión en vivienda no sería problema, aunque la idea sería tenerlo de almacén, un comedor grande, etc, y mantener la zona habitable en el piso.
Buenos días. No se nos ha dado el caso pero si el local se transforma previamente en vivienda entendemos que sí, al igual que se unen viviendas en la misma planta o se segregan. Lo normal es que un hueco en un forjado y una escalera se considere una intervención estructural, por lo que requerirá proyecto técnico visado al igual que la conversión del local en vivienda. Un saludo!
Buenas, dispongo de un local donde cumplo los 3 metros de fachada, iluminación etc. Encuentro dos problemas, para hacer el baño no hay shunt en el edificio y no sé por donde podría evacuar el aire viciado, segundo, cumplo lo del diámetro de 3 m en la estancia exterior pero es menor de 12 m2, es problema? Muchas gracias por las respuestas, su foro es muy útil.
Buenas tardes. La extracción de un cuarto de baño suele ser menor de 0,2 m3/s por lo que se saca a fachada mediante una rejilla situada a más de 2 metros de altura (no obstante habría que ver si en este caso es posible). Por otra parte el diámetro a cumplir es de 2,70 m y habría que estudiar cómo distribuir la vivienda para cumplir la normativa, por eso siempre antes de comenzar un cambio de uso realizamos un estudio previo de viabilidad. Un saludo!
Hola. Estoy pensando comprar un local en el que no hay más remedio que ocupar 13,8 m de fondo de crujía construida. Está en planta baja, quiere decir que como industrial no tiene problemas. Que posibilidades tengo de que me concedan la licencia de ocupación como vivienda? Gracias.
Buenas tardes. En Madrid, si el local está en la Norma Zonal 4, el fondo edificable admitido es de 12 metros. Habría que estudiar qué opciones hay para tabicar la parte sobrante, si se pierde iluminación, etc. Te recomendamos una consulta urbanística antes de dar cualquier otro paso. Un saludo!
Buenos días. Estamos pensando comprar unos amigos un local comercial en Madrid de unos 220 m2 en planta baja, para segregar 6 estudios de unos 3,75*8,75 de fondo cada uno, pero tenemos dos dudas y nos gustaría que nos dieran vuestra opinión: una es, como los baños se colocarían al fondo de cada vivienda, ¿se podría llevar su ventilación a la fachada de cada una? ¿se podría hacer una red de ventilación en el falso techo de los 6 baños y llevarla a fachada de un patio o de la calle? Otra es, en relación al tema de las plazas de aparcamiento, ¿sería necesaria una por cada vivienda? ¿habría que comprarlas o vale con un contrato de alquiler? Enhorabuena por el blog! Muchas gracias por la contestación. Un saludo.
Buenas tardes. Con respecto a la primera duda, es habitual conducir la ventilación forzada de los cuartos de baño a fachada, siempre que se extraigan menos de 0,2 m3/s. Con respecto a la segunda duda, efectivamente al segregar es necesario dotar a cada vivienda de una plaza de aparcamiento. Sobre la cuestión del alquiler o compra, no hay un criterio unánime entre las juntas municipales: hasta hace un tiempo bastaba con presentar un contrato de alquiler, posteriormente nos han comentado que se pide un ¿contrato vitalicio? y en alguna ocasión incluso una escritura que vincule cada vivienda con su plaza de aparcamiento… es un tema sobre el cual no os podemos orientar con exactitud. Un saludo!
Hola Javier felicitaciones por tu sitio web, he visto un local que me gustaría convertirlo en estudio, ya que cumple con las condiciones requeridas, pero es local único es decir sobre el no existe viviendas construidas, habrá limitación para reconvertirlo, gracias por tu respuesta.
Buenas tardes, gracias! Con respecto al local que comentas, no tiene porqué haber limitación pero en este caso hacer un estudio de viabilidad previo sería importante. Si el local está en Madrid escríbenos a través del formulario de contacto y te enviamos un presupuesto desglosado. Un saludo!
Buenos días, he visto algún posible local pero me surge una duda sobre autorizaciones de la comunidad de vecinos a la hora de ampliar el hueco de las ventanas para tener el % de luminosidad requerido. Si el Ayuntamiento aprueba el proyecto, con ampliación de ventanas y se tiene licencia de obra ¿es necesario aprobación de los vecinos o al tener licencia no es necesario su aprobación? Enhorabuena por la web. Un saludo.
Buenos días. Es al contrario, en algunas juntas municipales es el Ayuntamiento el que para conceder la licencia de obras requiere una autorización por parte de la Comunidad de Propietarios. Por ejemplo en Latina hemos tenido que presentar la autorización pero no en Ciudad Lineal… la falta de unos criterios unificados es uno de los principales problemas del Ayuntamiento. Un saludo y gracias por la felicitación!
Buenas tardes. Entonces, obtenida la licencia del Ayuntamiento, la oposición de la Comunidad de Propietarios no tendría valor. Un saludo.
Buenos días. Tengo un local que estaba considerando la posibilidad de convertirlo en un estudios en Madrid, barrio de Tetuán. Creo que cumple todas las condiciones salvo una, por 7 cm, tengo 2,93 m de fachada. Según vuestra experiencia, ¿esos 7 cm son motivo para denegar el cambio de uso? ¿sería viable? Muchas gracias. Un saludo.
Buenos días. Es posible sacar algún cm más midiendo al eje de la medianera con los espacios colindantes (locales, portal, etc). Otra opción si falta tan poco es plantear la fachada con un material, color o similar que permita «arañar» esos 7 cm. También hay que poder inscribir en el interior un círculo tangente al hueco de ventana de 2,70 m de diámetro, en cualquier caso te recomendaríamos realizar un estudio de viabilidad por si acaso. Un saludo.
Hola Javier. Tengo un local en la zona antigua de Madrid. Quisiera hacer un cambio de uso de local a vivienda. Estuve el Ayuntamiento de Madrid en el Paseo de la Chopera, fui dos veces, una me dijeron que no estaban seguros por qué (era zona protegida) pero no lo tenían claro. Creo que el local reúne todas las condiciones para ser una vivienda, pero el tema de zona protegida me mosquea mucho. Te agradezco tu respuesta por anticipado. Gracias.
Buenos días. En principio el hecho de que un local esté en un edificio o zona protegida no tiene que imposibilitar su cambio de uso. Pero dicho esto pueden darse circunstancias que sí hagan imposible el cambio, como por ejemplo un fuera de ordenación. Nosotros siempre hacemos, sobre todo en casos que pueden ser complicados, un estudio previo de viabilidad o incluso una consulta ordinaria, aunque con los plazos que maneja ahora el Ayuntamiento hacer una consulta ordinaria o vinculante es sentarse a esperar un año. Un saludo.
Para hacer cambio de uso de un local, tiene que tener vinculado aparcamiento?
Buenos días. Si el cambio de uso consiste en convertir un local en una vivienda no es necesario tener vinculado aparcamiento. Sin embargo, si se produce segregación entonces la normativa pide una plaza por vivienda o fracción de 100 m2 si no recuerdo mal. Un saludo!
Buenas tardes, estoy cambiando un local a vivienda por la zona de Aluche en Madrid, es un local de una urbanización con parquing de superficie y en principio no me dijeron nada de vincular plaza de garaje (no pone nada en los requisitos) pero me comentan que pueden exigírmelo, entiendo que por la zona que es de periferia y con un parquing de superficie no supone una sobre presión de la zona, dónde puedo saber algo mas? Dónde está publicada la normativa? Sabrías decirme algo al respecto?
Buenas noches, en breves fechas voy adquirir un local de 140 metros para convertirlo en vivienda. El local se encuentra en la planta baja de una comunidad de vecinos los cuales en junta han aprobado la construcción de vivienda. Mi pregunta es la siguiente, desde la fachada exterior que mide más de 6 metros hasta el fondo del local hay aproximadamente 20 metros; según él artículo 8.4.7 del PGOU, se establecen una serie de excepciones como partes salientes… Pues bien yo tengo 2 patios interiores de 15 metros cada uno. El primero estaría situado desde la fachada principal al patio a unos 10 metros y entre este patio y el segundo unos 8 metros…
Sería para Madrid, distrito de Carabanchel… como apunte, era un local de 300 metros que se dividió en dos y en el local contiguo, exactamente igual al mío, ya han empezado a construir haciendo 3 dormitorios, salón, cocina americana, patio interior y 2 baños. Muchas gracias por su tiempo.
Buenos días. El tema de los 12 metros de fondo edificable para vivienda nueva se aplica a la NZ 4. Dependiendo de la ubicación del local puede ser de aplicación otra Norma Zonal. Esta es una de las cuestiones que comprobamos en el estudio de viabilidad que siempre recomendamos hacer antes de comenzar un proyecto de cambio de uso de local a vivienda. Si quieres puedes enviarnos un correo indicándonos la ubicación del local (calle, número, código postal) y vemos qué Norma Zonal se aplicaría. Un saludo!
Os dejé un sms y no me habéis contestado… soy Hector, un mensaje sobre un local y plaza de aparcamiento. Gracias.
Buenos días. No nos suena haber recibido un sms sobre este tema, pero es fácil que se nos haya pasado ya que la vía habitual por la que contestamos consultas es a través del email. Por favor, si quieres envíanos un correo electrónico a rt@rtarquitectura.com y te contestamos en cuanto podamos. Gracias!
He adquirido un local en Madrid capital, zona de Aluche, distrito Latina, creo que no es obligatorio para el cambio de uso de local a vivienda disponer de una plaza de parking asociada a la vivienda pero quería asegurarme porque me tiene preocupado. En la urbanización hay un parking de superficie.
Buenas tardes. Te habíamos entendido que enviaste un sms, en cualquier caso y respondiendo a tu consulta, para convertir un local en una vivienda no se exige plaza de aparcamiento (al menos no nos la han exigido nunca, que con el Ayuntamiento, las Juntas y sus criterios hay que hablar con pies de plomo!)
Sin embargo, si se segrega un local en 2 o más viviendas (de un local se crean varias viviendas) se exige 1 plaza de aparcamiento por vivienda o fracción de 100 m2. Un saludo!
Enhorabuena por tu blog Javier!! Quería comentarle la siguiente duda: se trata de un local en planta baja de 37 m2 de superficie con fachada de 310 cm y un sólo hueco de acceso de 140×215 cm. El local tiene un fondo de 930 cm con ventana en la parte posterior a un patio interior. En principio cumple los requisitos indicados salvo que nos queda la duda de que si la puerta de acceso al local puede ser considerada para iluminación y ventilación; ¿podría plantearse una puerta de dos hojas, una de 82 cm y otra de la medida restante (unos 68 cm) y acristaladas con vidrio translúcido con barrotes metálicos por el exterior? Muchas gracias por tu ayuda.
Buenos días, gracias! La fachada, con 310 cm, es muy ajustada. La puerta, en base a nuestra experiencia, se puede contabilizar para iluminación si es de vidrio, pero no para ventilación. De todas formas la superficie de ventilación es menos restrictiva, por lo que habría que estudiar el caso y maximizar las superficies de hueco / vidrio. Hemos hecho varios locales con una fachada de unos 3 metros, todo depende de la superficie interior. Un saludo!
Muchas gracias por las explicaciones. Para transformar un local en varios apartamentos, ¿es posible que exijan plazas de aparcamiento? Gracias.
Buenos días. Efectivamente, al menos en Madrid se pide plaza de aparcamiento cuando se produce segregación (una plaza por vivienda) y también cuando la vivienda tiene más de 100 m2. Un saludo.
Buenas tardes. Habláis de que el cambio de uso no se podrá realizar si se supera el ratio admitido de viviendas por hectárea. Este dato donde se puede comprobar dentro del Ayuntamiento de Madrid? Por otro lado, he oído que a veces te pueden exigir también dotar de una plaza de aparcamiento al realizar el cambio de uso, dependiendo del barrio donde se encuentre el local. ¿Me podrías aclarar estas dudas por favor?
Buenos días. Sinceramente, nunca se nos ha dado el caso de que al tramitar un cambio de uso el Ayuntamiento haya hecho mención al ratio de viviendas por hectárea, de hecho no nos suena haberlo visto en el PGOUM (puede estar, simplemente no nos suena). Con respecto a la dotación de aparcamiento, se pide plaza de aparcamiento cuando se produce segregación (una plaza por vivienda) y también cuando la vivienda resultante tiene más de 100 m2. Un saludo.
1. Si el promotor / propietario puede presentar una Declaración Responsable, porqué necesito proyecto visado y/o Certificado Final de Obra visado. No lo entiendo. La DR tiene efecto inmediato y no hay que presentar proyecto.
2. En Areas de Planeamiento Específico (ver C/Historias de la Radio) no se puede cambiar de local a vivienda y la gente vive en locales.
Buenos días. Con respecto al primer punto, efectivamente la DR permite comenzar la obras, pero también implica disponer de la documentación técnica necesaria que, entre otras cosas, acredite el cumplimiento normativo. Posteriormente la DR de primera ocupación exige por ahora, como parte de dicha documentación, una dirección facultativa y un final de obra visado. Por otra parte, en nuestra opinión, hasta que no se adapte la ordenanza de tramitación de licencias urbanísticas no recomendamos comenzar las obras al presentar la DR si no esperar al documento de conformidad.
Con respecto al segundo punto conocemos muchos casos, incluso de locales se intentan vender como vivienda… hay de todo, como siempre. Un saludo!
Hola!! Tengo un local de unos 80 m2 que quiero convertir a vivienda en Madrid. Es planta baja y como tal figura en todas partes. El problema es que se encuentra en una calle con mucha pendiente, y aunque la entrada está al nivel de la acera, la mayor parte del local estaría bajo la rasante. Como no puede haber piezas habitables en contacto con el terreno bajo la rasante, mi duda es si se podría salvar esto haciendo un pasillo semiperimetral en la parte del local bajo rasante (además del aseo) de manera que la parte interior del local se aislaría del terreno circundante y ya podría ser pieza habitable. Y otra pregunta: ¿un despacho profesional doméstico se consideraría pieza habitable? ¿Cómo se tramitaría? Muchísimas gracias.
Buenas tardes. Hemos tenido al menos dos casos como el que comentas con «mal pronóstico», nuestro consejo es realizar una consulta vinculante sobre la viabilidad del cambio de uso con la documentación más detallada posible. Sobre todo porque ahora, al tramitarse los cambios de uso por el procedimiento de declaración responsable, si se hace la obra pensando que se está cumpliendo la normativa y el criterio del técnico municipal es distinto, será imposible obtener la primera ocupación y por tanto la nueva vivienda seguirá siendo, legalmente, un local.
En estos últimos meses estamos tramitando varias consultas de este tipo precisamente por la inseguridad que ha introducido el cambio de la tramitación por licencia a la tramitación por declaración responsable. Un saludo!
Buenos días! Estamos pensando en comprar un local con la RC: 1386201DF3818E0002LF pero en el catastro pone que es PL: SM (semisótano). La entrada y puerta garaje las tiene a nivel de calle pero si miras el lateral (la entrada al resto de viviendas del edificio) están en una calle con pendiente y una parte del local quedaría bajo una parte de esa calle lateral. Sólo porque en el catastro ponga como planta: SM ya se considera semisótano si o si o tengo que consultarlo en algún otro sitio? Dónde podría consultarlo online? Es en Barcelona. Muchas gracias y saludos. Miriam.
Buenas tardes. En Madrid, donde trabajamos, cuando nos encontramos un caso como el que nos comentas lo primero es pedir antecedentes en la junta y / o en el archivo: licencia de construcción, documentación gráfica, etc. Si se encuentra un documento que urbanísticamente declare esa planta como baja, perfecto, pero si figura como semisótano es prácticamente imposible conseguir el cambio de uso aunque físicamente se acceda al local a nivel de calle. En Barcelona suponemos que el proceso será similar, pero no os podemos orientar. Un saludo!
Hola! Post muy interesante, gracias de antemano. Tenemos un local para hacer cambio de uso a vivienda. La puerta de entrada está alineada con la fachada, pero antes hay 4 escalones hacia arriba (el local está en planta baja, a cota +60 cm respecto de la calle). ¿Crees que tendríamos algún problema por la normativa de accesibilidad?
Buenos días. Pues con la interpretación que nos están haciendo ahora mismo de la normativa de accesibilidad, me temo que sí. Lo que se nos ha pedido ya en varias ocasiones es que el acceso a la vivienda sea accesible (la puerta de entrada). Curiosamente, dentro podrías tener esos 4 escalones ya que no se exige accesibilidad en el interior. La excepción que nos hemos encontrado en algunos casos es que el acceso se produzca desde el portal. En cualquier caso te recomendamos que acudas con cita previa a información urbanística, a la Junta Municipal del distrito, y lo consultes directamente. Aunque no sea en ningún caso vinculante, al menos podrás conocer el criterio de la junta en materia de accesibilidad. Un saludo!
Hola. Quería consultaros. En un local para hacerlo vivienda necesita tener un patio interno (lo que se llama un deslunado) me han comentado. Pero cuanto debe medir de diámetro este patio interno para poder pedir el cambio de uso?
Buenas tardes. Nunca habíamos oído la palabra deslunado, siempre se aprende algo! Con respecto al diámetro, al menos en Madrid (donde trabajamos) no se requiere un diámetro mínimo sino que se pueda considerar «fachada exterior». Para ello el patio debe cumplir las condiciones establecidas en el PGOUM (artículo 6.7.15) que son básicamente un mínimo de 3 metros x 3 metros que aumenta hasta H/5 si al patio dan estancias no habitables, H/4 si dan cocinas y H/3 si dan dormitorios… siendo H la altura del patio. Por ejemplo, si el patio tiene 15 metros de altura (equivalente a 5 pisos) tendrá que tener un ancho de 5 metros si pretendes que un dormitorio de la nueva vivienda tenga su ventana abierta a dicho patio. Un saludo!
Hola Javier enhorabuena por la página. Tengo una consulta, tengo un local y quiero transformarlo a vivienda, quiero saber si por normativa exigen un espesor mínimo de muros medianeros en baños y en zonas como salón y dormitorio para cumplir CTE y si se puede dejar una bomba de aguas grises que hay ahora y va por el falso techo para una cocina que tiene más de 10 m de distancia a una bajante o hay que cambiar la distribución.
Buenas tardes, gracias! En Madrid, en los proyectos de cambio de uso, se pide un cumplimiento parcial del CTE sobre todo en materia de salubridad y accesibilidad. Hasta ahora, en los años que llevamos desarrollando este tipo de proyectos técnicos, no se nos ha pedido en ninguna junta municipal un cumplimiento de CTE a nivel de soluciones constructivas: tabiques, separaciones, fachada, etc.
Con respecto a la bomba de aguas grises, nunca hemos recurrido a esta solución en un cambio de uso pero entendemos que podría ser válida. Aunque teniendo en cuenta los problemas que ponen a veces con las campanas de recirculación con filtros de carbono, por ejemplo, no nos extrañaría que pusieran cualquier impedimento (quizá por el ruido que generan las trituradoras si se usan en horario nocturno, por ejemplo). Ahora, al tramitarse los cambios de uso por DR, seríamos partidarios de hacer una consulta urbanística para ir con más seguridad (al menos con el informador, si no una de tipo común aunque se demore la respuesta dos o tres meses). Un saludo.
Hola, necesito hacer el cambio de uso de un trastero a vivienda. La reforma ya está hecha y cumple con altura, distribución y ventilación pero está por debajo de la altura de la calle. ¿Hay opción de solicitar el cambio de uso de trastero a vivienda?
Buenas tardes. En principio un trastero es un uso asociado a una vivienda, por lo que no se admite su cambio. Es similar a lo que sucede con los espacios que en catastro figuran como «almacén-estacionamiento». Si no estuviera asociado a una vivienda, probablemente sería necesario el acuerdo de la comunidad de propietarios y a partir de ahí hacer una legalización del estado actual.
No nos suena que en Madrid, donde trabajamos, sea factible. Nosotros desde luego no hemos hecho cambios de uso de trastero a vivienda, pero siempre puedes consultarlo en la «información urbanística» de la junta de distrito, con cita previa. Un saludo!
Estoy verdaderamente sorprendido de toda la información útil que he encontrado en esta web. Mi caso es el siguiente; quiero cambiar el uso de un local a vivienda que excede los requisitos de fondo máximo (tiene 17 metros cuando debería tener 15) y de ocupación máxima (tiene el 100% cuando debería tener max. 85%). ¿Se podrían subsanar estas deficiencias haciendo un tabique paralelo a la pared de fondo que redujera ambos parámetros a los máximos permitidos? Muchas gracias.
Buenos días. En Madrid, hace tiempo se aceptaba tabicar para reducir el fondo de los locales a los 12 metros que establece la normativa. Sin embargo últimamente se está aplicando con más rigor otro punto de la normativa que establece que el espacio sobrante (hablamos de locales ubicados en norma zonal 4) debe quedar configurado a su vez como local, con acceso desde vía pública y frente de fachada de 3 metros. Por tanto ahora mismo te diríamos que no, pero en cualquier caso se debería hacer una consulta vinculante para tener certeza del criterio de la Junta Municipal correspondiente (siempre hablando de Madrid), con la información técnica necesaria. Un saludo!
Buenos días, quería confirmar si es obligatorio tener una plaza de garaje en propiedad para rehabilitar más de un local a vivienda, tengo uno rehabilitado y quería rehabilitar otro, y hace un tempo me dijeron de la obligatoriedad de tener garaje para un nuevo local transformado en vivienda.
Buenos días. En Madrid se está pidiendo plaza en la segregación de locales, cuando de un local se realizan 2 o más viviendas. Si el cambio de uso es de un único local a una única vivienda, y dicha vivienda tiene menos de 100 m2, no se pide dotación de aparcamiento. Sin embargo, en otros municipios nos consta que cada local debe tener su plaza de aparcamiento. Un saludo!
Buenos días, tenemos un local comercial en el cual queremos hacer un cambio de uso a tres viviendas-estudio. Se ubica en planta baja de un edificio residencial. En el tanteo previo prevemos un pequeño pasillo-distribuidor para acceder a las tres viviendas con tres escalones sobre el nivel de la calle. Estos tres escalones se deben a que el acceso actual al local tiene un escalón con la calle y existe otro escalón en el interior del local de 25 cm que afecta en el 50% de la superficie, cuyo nivel queremos igualar. Todas las condiciones de vivienda mínima las cumplimos, pero la duda es si podemos tener estos tres escalones en el distribuidor antes de la puerta de entrada a las viviendas, o tendríamos obligatoriamente que disponerlos dentro de las viviendas. Muchas gracias de antemano por vuestro blog!
Buenos días. Es un caso «complejo» en el sentido de que la accesibilidad se cumpliría en las viviendas, pero no en las zonas comunes de nueva creación. Nosotros entendemos que habría que cumplir accesibilidad también en la zona común, con una rampa o método alternativo (plataforma elevadora, por ejemplo). De todas formas en estos casos lo mejor es hacer una consulta al menos en Información Urbanística, para tratar de conocer el criterio de la Junta Municipal antes de plantear el proyecto de una u otra forma, y esperar a la resolución de la DR para no incurrir en obras que a la postre haya que rehacer. Un saludo!
Muy buenas. Quiero convertir un local en dos viviendas semi-independientes y he visto uno que podría utilizarse según mi criterio, pero la inmobiliaria no lo ve como yo. No puedo permitirme contratar un arquitecto por cada local que visito, de manera que necesitaría una asesoría básica antes de decidirme; agradecería mucho que me ayudaran con ello. Se trata de un local con fachada de 3,40 metros que tiene unos 20 metros de fondo (en la parte posterior se ensancha un poco llegando a los 4,70 metros). La inmobiliaria sugiere que reforme los 12 metros que dan a la fachada declarando como inutilizada la parte posterior… aunque en el ayuntamiento me dicen que un inspector no admitiría esto, ya que supondría que después se tiraría el muro y se continuaría la reforma. Sin embargo, la parte posterior del local da a un patio de comunidades enorme (más de 200 metros cuadrados); actualmente hay una ventana que da a ese patio. Entonces me pregunto si esto no posibilitaría la conversión de toda la superficie a vivienda. En caso contrario ¿Cómo podría asegurarme de que tras invertir en ello la inspección no rechazará el proyecto por lo que me dijeron en la junta municipal? ¿Cómo podría declarar esa parte inutilizada y cómo me afectaría? Muchas gracias por su ayuda.
Buenos días. Hay locales que no necesitan un asesoramiento específico y otros en los que es, bajo nuestro punto de vista, imprescindible. Por un lado, efectivamente no se está admitiendo tabicar el exceso de fondo edificable a 12 metros (a diferencia de lo que sucedía hace años). Por otro lado, si el local está en NZ4, los 12 metros se miden desde la fachada principal (alineación). Finalmente, si lo anterior no fuese de aplicación, habría que intentar determinar (y seguramente no sería fácil) si el patio de manzana se puede considerar como «espacio exterior», y por tanto la fachada trasera permite ubicar ventanas que computen para iluminación / ventilación.
Como verás, el local es complejo y en estos casos no siempre se llega a tener una seguridad del 100% en el cambio de uso, ya que dicha seguridad la da una consulta vinculante (el plazo de dichas consultas hace que no sea operativo plantearlas para la compra de un local, hablamos de meses, a veces más de un año). En cualquier caso, si quieres, quedamos a tu disposición para estudiar la viabilidad del local. Un saludo!
Hola, estaría interesado en que me informaran sobre el cambio de uso de local a vivienda de dos locales en Madrid. Envío información por correo electrónico. Un saludo.
Buenas tardes. Recibido, contestaremos lo antes posible para estudiar la viabilidad de ambos locales. Un saludo!
Buenos días. Tengo un local de 41 metros útiles en catastro, pero midiendo el interior y quitando muros deben ser 39 metros. Me pueden denegar la licencia? Suelen hacer una inspección? Muchas gracias.
Buenos días. Efectivamente, la superficie que aparece en catastro es la «construida» pero para hacer el cambio de uso hacen falta 40 m2 «útiles». Habría que hacer un levantamiento (un plano con cotas y superficies) para comprobarlo ya que, efectivamente, si no se llega a 40 m2 no es viable el cambio de uso. Finalmente, el procedimiento de cambio de uso conlleva inspección al solicitar la primera ocupación (se comprueba que lo realizado coincide con lo autorizado en la licencia). Un saludo!
Quisiera convertir un local en vivienda…
Buenos días. Como siempre, necesitamos que nos facilites por correo electrónico la dirección del local, para ver si podemos ayudarte. Un saludo!